Los revestimientos del edificio caen. Y ahora quién paga?
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Los revestimientos del edificio caen. Y ahora quién paga?

375283 • 08/02/2019

Durante el mantenimiento del edificio, el reemplazo generalizado del revestimiento del edificio, después de algunos siniestros de caída libre de material ocurridos últimamente, han cobrado atención por parte de propietarios y municipios.

Los revestimientos del edificio caen. Y ahora quién paga? - administración pública,propietarios ynbsp; administradores,reglamentos de construcción y mantenimiento del edificio,materiales nocivos en el mantenimiento del edificio,riesgo de cumplimiento,inspector de construcción,si el revestimiento fue inspeccionado y aprobado,reclamo contractual,costos de reemplazo del revestimiento,adminstrador en la búsqueda de reclamaciones de seguros

Los edificios residenciales de altura y los materiales utilizados en ellos continúan dominando las noticias, hace falta mantenimiento del edificio.

Los revestimientos utilizados en edificios en torre, con materiales compuestos, con mampostería, enchapados, placas con aluminio con relleno de polietileno, en algunos casos NO cumplen con las normativas de la construcción y el mantenimiento del edificio.

La recomendación de algunos expertos, apoyada por las administraciones, es que todo el revestimiento combustible categoría 3 en edificios de más de 18 metros debe ser eliminado y/o reemplazado.

Algunas administraciones subvencionan y financian el mantenimiento del edificio , la eliminación y el reemplazo de revestimientos inseguros por parte de los consejos y comunidades de vivienda.

Tomando medidas para recuperar los costos del mantenimiento del edificio

Si bien el compromiso es financiar, es probable que la administración pública esté pidiendo a los propietarios y  administradores que continúen persiguiendo a otros por los costos, en  otras palabras, es probable que tengan que demostrar que están tomando medidas razonables para recuperar sus costos cuando sea posible, antes de que el gobierno asigne los fondos restantes.

La mayoría de los contratos de construcción requieren que el contratista o consultor:

  • Cumpla con todos los requisitos legales pertinentes, incluidos los reglamentos de construcción y mantenimiento del edificio.
  • Cumpla con las buenas prácticas de la industria de la construcción.
  • Realice el trabajo de mantenimiento del edificio, con el debido cuidado y habilidad.
  • Asegure que las nuevas construcciones cumplan con los requisitos técnicos.
  • Cumpla con las instrucciones del fabricante sobre el uso y aplicación coatings y revestimientos.
  • Evite el uso de materiales nocivos en el mantenimiento del edificio.

Si el revestimiento se ha instalado en incumplimiento de cualquiera de los anteriores puntos, habrá una responsabilidad contractual por la parte contratante que asumió el riesgo de cumplimiento.

Corresponderá a la parte constructora pertinente demostrar que no incumplió el contrato, o que la aprobación de un inspector de construcción rompió la cadena de causalidad, reduciendo o eliminando la responsabilidad de la parte constructora, o ambas cosas.

Pero ¿qué pasa con la aprobación? Si el revestimiento fue inspeccionado y aprobado pero no debería haberlo sido, el inspector puede haber incumplido su deber de cuidado con un empleador, desarrollador, contratista u otro tercero estrechamente relacionado.

En estas circunstancias, puede ser posible presentar un reclamo contractual o tortuoso contra el inspector alegando que no identificó el material perjudicial o que debería haberse dado cuenta de que el material era perjudicial.

En un caso  reciente de una vivienda, un tribunal de primera instancia,decidió que los costos de reemplazo del revestimiento se podrían recuperar de los arrendatarios según los términos del contrato de alquiler.

En la redacción del contrato de alquiler hay una advertencia, a saber, que el propietario podía recuperar gastos razonables, incluyendo la reparación de cualquier defecto estructural inherente en el edificio o cualquier parte del proyecto, excepto que cualquier póliza de seguro pueda ser responsable.

El tribunal pensó que la dificultad con la advertencia consistía en juzgar hasta qué punto debería ir un administrador en la búsqueda de reclamaciones de seguros o de terceros antes de intentar recuperarse de los inquilinos.

Por lo tanto, quien se quede con el costo de hacer el mantenimiento de edificio y de reemplazar el revestimiento, debe explorar todas las vías,  fondos del gobierno, partes contratantes, seguros e inquilinos, para financiar el costo significativo del reemplazo y proteger su posición.

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