Reclamos por defectos de construcción en el edificio
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Reclamos por defectos de construcción en el edificio

375304 • 15/02/2019

Por lo general, el comprador en una comunidad o consorcio de propietarios, en un edificio, buscará la garantía de derecho común de adecuación y comercialización para un reclamo por defectos de construcción.

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El comprador alegará específicamente que el apartamento o unidad no cumplen con los códigos de construcción y zonificación o que la construcción no se completó de manera profesional, que los planos y las especificaciones no eran adecuados o simplemente porque las instalaciones no son aptas ni inhabitables.

Sin embargo, la garantía legal implícita de aptitud y comercialización, que se entrega el promotor, el contratista y los subcontratistas hasta el comprador de la unidad, puede ser una de las herramientas legales más poderosas.

La elección entre el derecho consuetudinario y las garantías legales no se excluyen mutuamente, los beneficios y las cargas sí contrastan, ya que la garantía legal se extiende por un período finito a partir de una fecha, mientras que la garantía de derecho común no lo hace.

La garantía legal no puede ser anulada o rechazada por contrato mientras que la garantía de derecho común puede ser, la garantía legal se extiende desde el desarrollador, el contratista y todos los subcontratistas y proveedores, mientras que la garantía de derecho común se extiende solo desde el promotor.

La diferencia de la garantía de ley común, la garantía legal no está restringida a los primeros compradores, sino que incurre en beneficio de cada propietario y sus sucesores.

En un mercado de bienes raíces frío, los promotores pueden intentar obtener una ventaja al proporcionar garantías específicas, creando así un punto de venta y un mayor incentivo para sus prospectos.

En tales circunstancias, el promotor puede ampliar el alcance de su ley común y las garantías legales, estas garantías expresas son vinculantes para el promotor y crean una ruta clara para los compradores de unidades y apartamentos en el edificio, para exponer al promotor a la responsabilidad cuando hay defectos de construcción.

Negligencia frente a defectos de construcción

Además del derecho consuetudinario y las garantías legales, existen otras causas alternativas de acción disponibles para los compradores de apartamentos en el edificio,  que se encuentran luchando contra los defectos de construcción.

La negligencia es uno de esas pegas, los compradores remotos tienen derecho a demandar al contratista que construyó el edificio, por el incumplimiento de la norma de cuidado razonable para salvaguardar a aquellos que posiblemente estén en peligro.

Aunque se requieren pruebas de negligencia en contraste con la reclamación de garantía, las reclamaciones por negligencia tienen distintas ventajas para el comprador de la unidad.

Los estatutos son flexibles y permiten más tiempo para descubrir cualesquiera defectos de construcción, la negligencia puede asignarse a los profesionales del diseño, arquitectos e ingenieros, contra los cuales una  garantía no prevalecería habitualmente, el profesional del diseño tendrá una responsabilidad razonable en cuanto al diseño.

Curiosamente, la negligencia por lo general no se puede mantener contra un contratista después de que el contratista haya completado la construcción del edificio, haya entregado el apartamento a los propietarios y la unidad haya sido aceptada por los propietarios, los tribunales han reconocido una excepción cuando los defectos de construcción están latentes, y no puede ser descubiertos por una inspección razonablemente cuidadosa.

Los estatutos del edificio para tales defectos latentes no comienzan a ejecutarse hasta que se descubren los defectos de construcción, esto tiene el efecto práctico de extender la vida útil de los defectos de construcción, en el caso de que la la garantía haya caducado, al permitir que una acción por negligencia recoja cuando la garantía ya no está disponible.

Sin embargo, las acciones por defectos de construcción latentes generalmente deben iniciarse dentro de los diez años posteriores a la fecha de posesión real por parte del propietario, o la posible reclamación caducará.

Una advertencia: el estatuto de limitaciones por tal negligencia relacionada con defectos latentes comienzan a ejecutarse cuando se descubren los defectos de construcción o debería haberse descubierto con una diligencia razonable, esto puede acortar considerablemente la vida de una demanda por negligencia.

Defensas frente a defectos de construcción

Una vez que se hacen las reclamaciones, se pueden contrarrestar de manera predecible con las alegaciones de que el consorcio del edificio o el propietario de la unidad no realizaron los trabajos de mantenimiento del edificio, de rutina, o que el contratista no se adhirió a los códigos y normas de construcción vigentes en el momento de la construcción.

Los contratistas y promotores argumentarán que el edificio cumple con todos los requisitos contractuales y que cualquier desviación es mínima y no afecta el valor de la unidad.

Los reclamantes pueden esperar ser acusados de no mitigar sus daños o, una acción por negligencia, que son comparativamente negligentes al no inspeccionar y / o mantener las instalaciones del edificio.

Debido a que la determinación de la falla por defectos de construcción no es clara ni fácil, todas las partes involucradas en la promoción, construcción, venta o compra de un departamento en una comunidad de propietarios, harían bien en anticipar lo peor.

La inevitabilidad de las reclamaciones debe alentar una redacción más cuidadosa y un análisis de los contratos en la parte delantera con la esperanza de minimizar el alcance de los malentendidos que parecen producirse. Mejor prevenir que lamentar es un axioma que vale la pena prestar atención.

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Gaston • Constructor, Contratista de Berazategui • 028408
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