Comprar una casa con reformas integrales, sin permisos?
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Comprar una casa con reformas integrales, sin permisos?

375426 • 29/04/2019

¿Debería usted comprar una casa que ha tenido reformas integrales pero NO se han obtenido los permisos municipales?

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Esta no es una pregunta fácil de responder, y si usted está realmente interesado en una propiedad, vale la pena entrar en negociaciones con los ojos bien abiertos a las posibles repercusiones.

Ha habido unas reformas integrales. Un escenario común

Digamos, por ejemplo, que usted está pensando en comprar una casa que tuvo reformas integrales sin permiso. Tal vez no fue un trabajo de reformas integrales  muy grande y sólo involucró un cuarto que fue añadido desde la parte trasera de la casa. Los vendedores revelan que el trabajo se hizo sin permiso.

Los vendedores también podrían haber reemplazado los gabinetes y mostradores de la cocina, y completado varios otros proyectos a lo largo del tiempo que no han mencionado. Como comprador, es probable que no sepa lo que necesita un permiso y lo que no, pero le encanta la casa y quiere comprarla. ¿En cuántos problemas puede meterse al comprar esta casa que tuvo reformas integrales sin un permiso?

Sería prudente que primero averigüe lo que su agente tiene que decir sobre el trabajo que se está haciendo sin un permiso, porque la mayoría de las leyes con respecto a los permisos son locales y varían de ciudad a ciudad. Su agente podría saber que tipo de problemas puede encontrar al comprar una casa que tiene reformas integrales sin un permiso en este lugar.

5 razones por las que los propietarios hacen reformas integrales sin permiso

Si usted encuestara a 100 personas que recientemente han realizado reformas integrales en una casa y les preguntara cuantas sacaron un permiso, no sería inusual que más del 80 por ciento admitieran que no habían solicitado un permiso. Existen varias razones por las cuales los propietarios de viviendas no deben obtener permisos para realizar mejoras en sus viviendas.

  • Los permisos de reformas integrales pueden costar demasiado: los permisos se basan normalmente en el precio del proyecto. Supongamos que ha construido un garaje nuevo, que el costo estimado es de aproximadamente 6000 euros, y que aunque su permiso era de sólo 100 euros, todos los costos se suman y usted decidió no obtenerlo. Desafortunadamente, no es una buena idea tratar de construir una estructura que sus vecinos puedan ver sin obtener un permiso, porque usted podría tener vecinos entrometidos que terminen denunciándole al ayuntamiento.
     
  • Requisitos adicionales e irrazonables: algunos dicen que nunca han conocido a dos inspectores de ajuntamiento, que estén de acuerdo en algo. A veces, el código de edificación está abierto a la interpretación. Por ejemplo, si un propietario está planeando reformas integrales en una cocina, el código podría requerir que el propietario reemplace una caja eléctrica o que haga algún otro tipo de mejora que podría añadir miles de dólares al trabajo.

    En un proyecto de garaje, digamos que un inspector de la ciudad le dice a un propietario que excave una zanja de 0.50 m de profundidad para la electricidad. Cuando un inspector regresa para revisar el trabajo terminado, este segundo inspector dice que la zanja debe tener una profundidad de 0.60 m o que los propietarios deben instalar un interruptor de cierre en el sótano. Este tipo de escenario puede costar tiempo, dinero y esfuerzo adicionales sobre algo que aparentemente no es importante y arbitrario.
     
  • Los permisos de reformas integrales pueden causar retrasos: digamos que está trabajando en su nuevo proyecto de garaje y no puede terminar de construirlo hasta que el inspector salga a firmar el permiso. Si la ciudad está atrasada y se atrasa varias semanas, todo su trabajo tendrá que detenerse mientras usted espera. En parte por esta razón, los inspectores a menudo aprueban el trabajo por etapas.
     
  • Los permisos son demasiados problemáticos: es cierto, tiene que ir a la ciudad y solicitar, traer tus planos de construcción y hacer que los aprueben. Es una molestia para algunas personas, y muchos propietarios prefieren simplemente hacer el trabajo y olvidarse de un permiso de reformas integrales.
     
  • Los propietarios creen que no los atraparán: algunos propietarios de viviendas dicen, fuera de la vista, fuera de la mente, y piensan que nadie los atrapará nunca. ¿Pero qué pasa cuando decide obtener un permiso para su próximo proyecto? El inspector podría detectar unas  reformas integrales previas, revisar los registros de la ciudad y descubrir que no se emitió un permiso. Los rumores dicen que los inspectores han sido conocidos por conducir por callejones en busca de materiales de empaque desechados de proyectos de reformas integrales no permitidos.

5 problemas asociados con reformas integrales y sin un permiso

En defensa de los permisos de construcción para un trabajo de reformas integrales, si usted es flexible con su tiempo y no le importa gastar unos cuantos cientos más, generalmente es una buena idea obtener un permiso. Y aquí están algunos de los problemas que podrían volver a perseguir a un propietario que se mueve hacia adelante en un proyecto de "hágalo usted mismo" sin un permiso:

  • Es posible que el trabajo no permitido no se haga correctamente o según el código: si un propietario contrata a un contratista no significa que el contratista hará el trabajo correctamente. Además, normalmente hay más de una manera de hacer un trabajo, y las tres podrían estar equivocadas.
     
  • Es posible que el seguro de propietario no cubra un defecto para una remodelación no permitida. Si unas reformas integrales se hicieron incorrectamente y algo sucede, digamos que un cable caliente se sale de una tuerca para cables y se produce un incendio. El daño causado por ese incendio podría no estar cubierto por una póliza de seguro de propietario de vivienda, si la mejora se terminó sin un permiso.
     
  • La municipalidad podría requerir que eliminara: el código a menudo requiere que el marco sea inspeccionado antes de colgar el panel de yeso. Por ejemplo, para determinar si se instalaron montantes en un baño de 40 cm de espaciamiento, un inspector podría hacer que un propietario de vivienda derribara las paredes. Todos los azulejos de cerámica irían con ello, también, requiriendo el reemplazo.
     
  • El ayuntamiento  podría imponer sanciones. Si un permiso parece caro, espere hasta que reciba una factura por las multas y penalidades por no haber obtenido un permiso. El permiso de trabajo podría costarle el triple o el cuádruple de la cantidad de la tarifa original del permiso.
     
  • Un tasador podría no incluir una ampliación en los metros cuadrados. Si el tasador no incluye los metros cuadrados agregados en la tasación, la vivienda probablemente se tasará por mucho menos. Esto significa que un vendedor puede ser rechazado para un refinanciamiento. Un comprador podría no ser capaz de obtener un préstamo para comprar la casa. Mira de esta manera, si una habitación de 4x4 no está permitida, son 16 m2, a 500 euros el m2, podría perder 8000 euros.

¿Puede el vendedor obtener un permiso de reformas integrales posterior?

En algunos casos, sí. Un vendedor de casas, que había pagado a un contratista para obtener un permiso por su adición insistió en que había un permiso para el trabajo, a pesar de que los registros obtenidos por el agente inmobiliario no mostraban ningún permiso.

El comprador terminó cancelando la transacción debido a la falta de permiso. Los metros cuadrados no permitidos tampoco se incluyeron en la tasación de la casa, lo que significaba que los vendedores no podían vender su casa a la cantidad que querían, ya que la tasación ahora era menor.

Podría parecer que 16 m2 adicionales, para una habitación que mide 4 m por 4 m, es insignificante, pero si el precio m2 es de 500 euros, eso es 8000 euros menos en valor de tasación de la casa.

Desafortunadamente, en este escenario, el contratista llevaba mucho tiempo fuera del negocio. Los vendedores tuvieron que obtener un permiso sobre lo construido, lo que implicó la contratación de un arquitecto para dibujar los planos, y se hicieron muchas revisiones. Le costó a los vendedores alrededor de 2000 euros, pero al menos eso fue mejor que perder 8000.

La mejor manera de protegerse al comprar una casa es verificar que los permisos han sido emitidos, que los m2 coinciden con los registros, y obtener una inspección de la casa.

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