¿Debería comprar una casa en una subasta?
Comprar una casa en una subasta es más riesgoso que comprar mediante el proceso habitual. Es vital estar bien informado sobre cómo funcionan las subastas de bienes raíces. Las propiedades en subasta a menudo no permiten una inspección de la vivienda ni ninguna forma legal de ver el interior en persona.
Si no puede permitirse el riesgo de comprar una propiedad en malas condiciones, apéguese a las subastas que le permitan inspeccionar la propiedad antes de hacer una oferta. Revise y comprenda todas las reglas de la subasta y haga su debida diligencia en cualquier propiedad que le interese. Por ejemplo, verifique si hay reclamos, gravámenes y ocupantes antes de ofertar.
Cómo comprar una casa en una subasta
Los beneficios de comprar en una subasta incluyen ampliar sus opciones y posiblemente comprar con descuento. Es posible que se enfrente a menos competencia para comprar una casa de subastas en comparación con la compra tradicional. Pero también se enfrentará a un grupo diferente de compradores potenciales, a menudo, inversores experimentados.
Quizás el mayor riesgo de comprar en una subasta es que tendrá un conocimiento limitado de las propiedades en venta, lo que hace que un paso en falso costoso sea una posibilidad real. Además, como con cualquier compra de bienes raíces, deberá leer, comprender y firmar muchos documentos. Idealmente con la ayuda de un abogado de bienes raíces.
La tradición inmobiliaria es rica en historias de casas compradas en una subasta por un valor muy inferior al del mercado, y esas gangas existen. Sin embargo, las subastas suelen ser una forma más arriesgada de adquirir una propiedad que comprar mediante el proceso habitual.
Esa realidad hace que sea de vital importancia estar bien informado sobre cómo funcionan las subastas de bienes raíces y ser prudente con las propiedades por las que considera ofertar.
Mucha gente cree incorrectamente que las casas compradas en subasta son un buen negocio. Para ayudarlo a evitar cometer un gran error, estos son los conceptos básicos de las subastas de propiedades residenciales. Para que pueda decidir si esta opción podría funcionar para usted, ya sea que desee vivir en la propiedad o usarla como una inversión.
Cómo terminan las casas en una subasta
Hay dos formas comunes en las que una casa puede terminar en una subasta.
Subastas de ejecución hipotecaria
Cuando un propietario NO ha pagado la hipoteca durante al menos unos meses, puede caer en mora y terminar en ejecución hipotecaria. Cuando esto sucede, el banco presenta un aviso de incumplimiento.
Si el propietario no paga el saldo adeudado o negocia la hipoteca con el banco prestamista, puede poner la casa en subasta y obligar al propietario a retirarse por falta de pago.
Subastas por incumplimiento de impuestos a la propiedad
Otra forma en que una casa termina en el bloque de subasta es cuando el propietario NO paga los impuestos a la propiedad tasados. En estos casos, es la autoridad tributaria, y no el banco, la que confisca la propiedad.
Asistir a la subasta
Independiente del tipo de subasta, estos eventos pueden tener lugar en ubicaciones físicas, como juzgados, oficinas administrativas y salones de hoteles. Y estas subastas en persona se completan rápido.
Los propietarios ocupantes con un presupuesto limitado y los profesionales de bienes raíces migran a fuentes donde hay menos competencia.
Comprar casas en subasta ha sido y seguirá siendo popular.
Naturalmente, las propiedades en subasta generan menos ofertas, lo que resulta en un precio de venta más bajo.
Cuando hay menos propiedades disponibles, los compradores están muy motivados debido a la apreciación de la vivienda y las tasas de interés favorables.
Encontrar subastas de bienes raíces
Una forma de encontrar subastas es visitando sitios web para obtener información y luego seguirlas por teléfono para confirmar los detalles de la compra.
Es posible que se incluyan propiedades en el que el dueño está atrasado en los pagos. Puede que estas propiedades nunca salgan a la venta porque sus propietarios se pongan al día con los pagos o lleguen a un acuerdo con los bancos.
La mejor manera de evaluar una propiedad en subasta es trabajar con agentes inmobiliarios, tasadores y constructores. Estos representantes de la industria comprenden los costos de construcción y reformas. Además, pueden estimar con precisión el valor de la propiedad y el costo del trabajo que pueda necesitar.
Tenga en cuenta que las subastas de ejecución hipotecaria a menudo se posponen o cancelan, incluso en el último minuto. Es posible que el banco no haya obtenido toda la documentación necesaria o que el prestatario haya encontrado una solución para evitar el remate de la casa.
El oferente al comprar una casa en una subasta
Antes de pujar en una subasta de bienes raíces, debe comprender el riesgo que está tomando. Una mala compra podría perseguirlo durante años. También debe comprender las reglas de la subasta y estar preparado para seguirlas antes de intentar participar.
Tendrá que registrarse y enviar un depósito reembolsable del 5% al 10% del precio de venta esperado de la propiedad a la entidad que realiza la subasta. Si la subasta es en persona, asegúrese de registrarse al menos una hora antes del inicio programado y obtener una tarjeta oficial, que levantará cuando esté listo para ofertar.
Ganar una propiedad en una subasta puede funcionar de dos maneras diferentes:
- En una subasta de confirmación, el banco prestamista no tiene que aceptar su oferta, incluso si usted es el mejor postor.
- En una subasta absoluta, la oferta ganadora obtiene la propiedad.
El precio inicial de la subasta puede ser el saldo adeudado de la hipoteca o una cantidad menor diseñada para estimular la licitación. En una subasta de ejecución hipotecaria, el banco no puede beneficiarse de la subasta. A menudo, estas propiedades se venden con pérdidas. Luego, si hay una ganancia, se supone que irá al propietario de la vivienda en ejecución hipotecaria después de que se paguen la hipoteca y cualquier otro gravamen.
Las propiedades de subasta no siempre son buenas ofertas; por ejemplo, el subastador podría establecer un precio de reserva oculto en una propiedad, que es el mínimo que se debe ofertar.
El comprador debe tener en cuenta que existe un precio de umbral para cada propiedad donde una compra inteligente puede convertirse en una compra tonta.
Acceder a una casa para comprar en una subasta
Las propiedades en subasta rara vez brindan a los compradores potenciales el mismo nivel de acceso que las propiedades vendidas tradicionalmente. Lo más probable es que no se le permita caminar por la propiedad con su agente a su conveniencia, aunque algunas compañías de subastas ofrecen jornadas de puertas abiertas.
Las fuentes que informan sobre el valor actual o futuro de una propiedad pueden ser inexactas a menos que haya habido una evaluación in situ. De hecho, por parte de profesionales que sepan cómo recopilar y evaluar todos los detalles necesarios.
La mejor manera de evaluar una propiedad en subasta es trabajar con profesionales (agentes de bienes raíces, tasadores y contratistas) que comprenden los costos de construcción y remodelación y que pueden evaluar con precisión el valor actual y futuro de la propiedad y el costo del trabajo que necesita.
Estado e inspección de la propiedad
Una casa puede tener todo tipo de problemas; recuerde, solía pertenecer a alguien que NO podía pagar la hipoteca o los impuestos sobre la propiedad. Por lo que el propietario tampoco podría pagar el mantenimiento o las reparaciones de rutina.
Además, una vez que la pérdida de la casa parecía inevitable, el propietario puede haberla descuidado intencionalmente o incluso haberla dañado gravemente. También, una propiedad desocupada puede haber sido objeto de actos de vandalismo u ocupada por ocupantes ilegales.
Suponga que si la propiedad se ve terrible desde el exterior, probablemente se vea terrible por dentro. Las casas de subasta se compran y se venden como están y usted deberá poder pagar todas y cada una de las reparaciones. Por muy tentador que sea, no debe ingresar en la propiedad para tener una mejor idea del estado de la propiedad.
Es posible que haya visto curiosos en la televisión entrando en los patios traseros, mirando o incluso trepando por las ventanas, pero hacerlo es ilegal y definitivamente no quiere molestar a nadie que ocupe la casa, no solo por cortesía sino también por su seguridad.
Busque información sobre el historial de la propiedad en los registros de la administración, hable con agentes inmobiliarios locales y solicite información respetuosamente a los vecinos.
Las casas en subasta a menudo no permiten una inspección de la vivienda ni ninguna forma legal de ver el interior en persona, antes de comprar. Si no puede permitirse el riesgo de comprar una propiedad en malas condiciones, apéguese a las subastas que le permitan inspeccionar la propiedad antes de hacer una oferta.
Sin esta información, puede ser difícil saber en qué se está metiendo, cuáles serán los costos de reparación de una propiedad y su verdadero valor hasta después de que se convierta en el propietario.
La línea de fondo
Las casas embargadas pueden resultar atractivas desde el punto de vista financiero, pero hay muchos obstáculos que considerar antes de comprar en una subasta. Además, el hecho de que una casa esté a la venta en una subasta no significa que podrá obtenerla a un buen precio (o que la casa sea un buen negocio a cualquier precio; podría ser un pozo de dinero). Sin embargo, para las personas inteligentes, inteligentes y motivadas, vale la pena explorar las subastas de propiedades como una forma de comprar una casa o una propiedad de inversión a bajo costo.
Considere las propiedades que no se venden en una subasta como una alternativa. Puede ser posible encontrar un mejor trato al negociar con un vendedor que tiene capital en una propiedad y puede negociar en su propio nombre sin todas las multas y tarifas asociadas a la subasta.
Si está interesado en intentar conseguir una casa en oferta en una subasta, hay mucho que aprender acerca de comprarla. Las subastas son una forma más arriesgada de comprar una propiedad que a través de un agente inmobiliario. Es importante estar muy bien informado sobre el proceso y las propiedades por las que está interesado en ofertar.
Trabajar con un agente o corredor de bienes raíces local para identificar propiedades potenciales puede ayudar, aunque es posible que no estén interesados a menos que pueda llegar a un acuerdo de compensación con ellos.
Finalmente, asegúrese de revisar a fondo todas las reglas de la subasta y realizar la debida diligencia en la casa antes de ofertar y comprar. Busque el consejo de un abogado de bienes raíces, idealmente uno con experiencia en ventas de ejecuciones hipotecarias, para asegurarse de que comprende cuáles serán sus responsabilidades y pasivos si es el postor ganador.
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