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Construir en planta alta sin obras

Todos estos interrogantes tienen una posible solución: montar casas industrializadas de construcción en seco steel framing. Ciertamente, sobre el vuelo aún edificable de viviendas existentes y edificios urbanos.

¿Cómo desarrollar las ciudades en el siglo XXI? ¿Cómo construir en planta alta de manera sostenible? ¿Cómo sufragar el mantenimiento y conservación de los edificios existentes empleando el steel framing?

construir en planta alta

Aprovechar el derecho de vuelo

Una oportunidad sostenible y económica. Los años de vacas gordas y el boom inmobiliario se terminaron. Ciertamente, se caracterizaron no solo por el incremento anormal del precio de la vivienda, sino también por el aumento sin precedentes de la actividad en la construcción.

Ese aumento del parque de viviendas se hizo a lo ancho. Además, aprovechando las posibilidades que ofrecía la ley de suelo que declaró urbanizable todo suelo no protegido. Este tipo de desarrollo urbanístico ha resultado ser muy costoso. Pues requiere un aumento considerable del gasto público para cubrir los suministros y servicios básicos de esas viviendas, y por ende es poco ecológico.

La crisis económica y social y el estallido de la burbuja inmobiliaria hacen replantear el concepto de ciudad. A la vez, buscar soluciones habitacionales que sean económicas y respetuosas con el medio ambiente, como por ejemplo, construir en planta alta con el sistema de construcción en seco steel framing.

Construir en planta alta para recrecer la ciudad hacia arriba

El proceso de crecimiento de una ciudad debe empezar por agotar la edificabilidad remanente de sus edificios. Las azoteas y terrazas de muchos edificios tienen todavía la posibilidad de ser edificadas. Hay una ciudad encima de la ciudad. NO es sostenible crear nuevas pequeñas ciudades a 20 km, del centro de la gran ciudad. A su vez, seguir aumentando la mancha de aceite de viviendas, fruto del boom inmobiliario.

La nueva posibilidad de construir en planta alta disponible, se levanta aprovechando el llamado derecho de vuelo. ¿Y qué es el derecho de vuelo?

¿Qué es el derecho de vuelo?

El derecho de vuelo es el derecho real sobre una vivienda o edificio que atribuye a alguien la facultad de construir en planta alta, una o más plantas sobre el inmueble gravado. Asimismo, hacer suya la propiedad de la nueva construcción.

El ejercicio del derecho de vuelo comporta la legitimación para hacer construcciones. De acuerdo con el título de constitución y el planeamiento urbanístico. Es importante destacar que el derecho de vuelo y la propiedad del inmueble preexistente son enajenables libremente.

El titular del derecho de vuelo hace suyos, con pleno dominio, los elementos privativos situados en las plantas o edificios que resultan del mismo. Igualmente, es el derecho de construir en planta alta y elevar una o más plantas con steel framing sobre la cubierta de techos.

Es decir, sobre una vivienda o edificio o el de realizar construcciones bajo su suelo. De hecho, haciendo suyas las edificaciones resultantes, que, sin constituir derecho de superficie, se reserve el propietario en caso de enajenación de todo o parte de la finca o transmita a un tercero, será inscribible conforme a las normativas.

Es necesario comprobar que la edificabilidad de la vivienda o del edificio no esté agotada. Se ha de contrastar variables como el volumen, la superficie y las alturas. Además de la profundidad y el número de plantas construidas del edificio respecto de los máximos permitidos.

Una vez hechas las averiguaciones urbanísticas respecto a la edificabilidad, hay que comprobar la realidad del derecho de vuelo desde el punto de vista jurídico civil.

Es posible que el derecho de vuelo ya esté constituido y reservado en la escritura de división horizontal. En tal caso ha de constar en una cláusula separada y específica. Por cierto, el derecho corresponderá a la persona a favor de la cual se haya constituido.

¿Cómo se constituye el derecho de vuelo con el steel framing?

El derecho de vuelo debe constar necesariamente en escritura pública si desea inscribirse en el Registro de la Propiedad. Pues, la escritura debe contener el número máximo de plantas del edificio, y elementos privativos que pueden construirse, vigentes en el momento de constituirse el derecho.

La legislación especifica que la escritura debe contener también el plazo para ejercer el derecho de vuelo. Que no puede superar en ningún caso, sumándole las prórrogas, los treinta años. También el precio o contraprestación que, si procede, debe satisfacer la persona que adquiere el derecho, o bien la forma en que se valora este si se reserva.

La contraprestación recibida

El titular del derecho de vuelo normalmente se obliga a realizar algún tipo de contraprestación. Por ejemplo, puede consistir en asumir el coste de la rehabilitación del inmueble. O sea, rehabilitar la fachada, cumplir con la Inspección Técnica del Edificio y colocar un ascensor nuevo. Efectivamente, dar una compensación económica por construir en planta alta, en función del porcentaje que le corresponde a cada uno, por su coeficiente de participación en la finca.

De este modo, la cesión del derecho de vuelo es un proyecto en el que ganan todas las partes. Pues, ganan los vecinos que ven su finca renovada por la cesión del derecho a construir en planta alta. Ciertamente, que ellos difícilmente hubiesen explotado. Luego, gana el inversor que logra ser propietario de viviendas bien situadas. Finalmente, gana la ciudad que mantiene, conserva y regenera su patrimonio urbano.

Construir en planta alta sobre edificios ya existentes

Se montan viviendas industrializadas steel framing, es decir, que se crea un proyecto de inmueble. Sin duda se levanta la vivienda en fábrica y se hace el montaje por módulos en su ubicación original.

Las construcciones son ligeras en fábrica, con un impacto medioambiental mínimo. A la vez, se realiza un estudio previo para determinar el peso que puede aguantar la estructura original. Después se adapta estéticamente la nueva construcción con el entorno.

Es construir en planta alta con un sistema en seco steel framing, sin utilizar agua, ni mezclas. Tampoco cemento ni arena. Además, sin mugre. Luego, al realizarse en fábrica, NO hay molestias para los vecinos que ya habitan el edificio.

Construcción en seco de principio a fin

Desde que el proyecto se aprueba, en la fábrica comienza a crearse la vivienda por módulos durante 8 a 10 semanas. Una vez completada la vivienda y acondicionada la azotea, para acoger la construcción en planta alta, viene el proceso de transporte.

Los módulos se trasladan desde la fábrica hasta la ubicación del inmueble. A su vez, con una gran pluma se elevan las partes de la vivienda hasta la planta alta. Finalmente, se ensamblan en su destino.

El aprovechamiento del derecho de vuelo es una oportunidad de construcción en planta alta. Igualmente para el sector inmobiliario y para los ciudadanos. El aprovechamiento del derecho de vuelo y de la edificabilidad de los edificios de las ciudades históricas constituye una gran oportunidad. Posiblemente, de presente y de futuro para el sector inmobiliario y para los ciudadanos.

No se trata de una idea teórica, sino que ya se ha llevado a la práctica. Actualmente, por ejemplo, se cuenta con muchos derechos de vuelo adquiridos, un tercio de los cuales ya se han ejecutado y han producido rehabilitaciones de fincas existentes y nuevas viviendas de construcción en planta alta. Los dos tercios restantes se encuentran en fase de proyecto arquitectónico, de solicitud de licencia de obras. Además de trabajos en la finca y la fabricación en taller.

Según los especialistas, también es una buena solución para el ciudadano que puede adquirir viviendas bien situadas y con mucha luz, a un menor coste.

Imágenes: lacasaporeltejado.eu/

Desde que el proyecto se aprueba, en la fábrica comienza a crearse la vivienda por módulos durante 8 a 10 semanas. Una vez completada la vivienda y acondicionada la azotea, para acoger la construcción en planta alta, viene el proceso de transporte.
Alberto Comas | ingeniero
No se trata de una idea teórica, sino que ya se ha llevado a la práctica. Actualmente, por ejemplo, se cuenta con muchos derechos de vuelo adquiridos, un tercio de los cuales ya se han ejecutado y han producido rehabilitaciones de fincas existentes y nuevas viviendas de construcción en planta alta. Los dos tercios restantes se encuentran en fase de proyecto arquitectónico, de solicitud de licencia de obras. Además de trabajos en la finca y la fabricación en taller.
Judith Algarves | arquitecta

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