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Contribuir al costo de las reparaciones

¿Qué sucede cuando los vecinos se niegan a contribuir al costo de las reparaciones comunes? Una disputa reciente entre vecinos sobre los costos de reparación de revoques en su vivienda plantea cuestiones importantes. De hecho, sobre cómo abordar las disputas en reparaciones comunes.

Analizamos estos problemas y las opciones que pueden tener los propietarios en situaciones similares.

Antecedentes del caso

El propietario del piso superior en una propiedad quería reemplazar completamente el enlucido original en el exterior del edificio. Porque estaba en malas condiciones y se estaba volviendo inseguro.

Sus vecinos de la planta baja no aceptaron el reemplazo completo, argumentando que las reparaciones parciales serían suficientes. Además, solo acordaron pagar su mitad por algunas de las reparaciones necesarias.

Porque otras áreas se dañaron durante las obras que había realizado el propietario de la planta superior.

Además, la pareja de la planta baja argumentó que reparar ese daño era toda su responsabilidad.

El caso llegó a los tribunales para que el juez decidiera si los propietarios de los apartamentos de la planta baja estaban obligados a contribuir a los costos de reparación y en qué medida.

La legalidad en el costo de las reparaciones

El propietario de la planta superior se basó en la ley de viviendas vigente que impone derechos y deberes en relación con el sustento o la protección de otras partes del edificio.

El vecino de planta alta argumentó que el enlucido proporcionaba refugio al resto del edificio y su deterioro había provocado filtraciones de humedad y entrada de agua en su propiedad.

En virtud de la Ley, un propietario puede realizar obras para proteger la vivienda de un predio y recuperar los costos de los demás propietarios de las partes comunes.

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Veredicto sobre contribuir al costo de las reparaciones

El juez decidió que la demandante no había probado que el revoco tuviera la función de refugio al impermeabilizar el edificio. Las zonas que tenían filtraciones en su piso de planta alta, NO se correspondían con las partes del revoco que presentaban daños.

A la vez, el juez sostuvo que el revoco no proporciona ni soporte ni refugio a ninguna parte del edificio. La ley se aplica cuando las reparaciones son necesarias para el propósito principal de apoyo o refugio.

El juez, señaló que no basta con que el revoco dañado suponga un riesgo para la salud y la seguridad. O que sea antiestético. Sin duda, nada que no sea apoyo o refugio servirá para poder invocar la ley. En consecuencia, no existía ninguna obligación para contribuir al costo de las reparaciones, los demás propietarios en virtud de la ley y el caso del demandante fracasó.

¿Qué hacer si se encuentra en esta situación?

El hecho de basarse exclusivamente en la ley hizo que la demandante no tuviera éxito en esta acción. Ya que dicho artículo tiene una aplicación limitada y solo puede utilizarse cuando las reparaciones son necesarias en una parte del edificio que proporciona apoyo o refugio. Entonces, ¿cómo se puede conseguir que los vecinos contribuyan a las reparaciones que son necesarias por una razón distinta a la de sustento o refugio?

Comprobar los títulos de propiedad

El primer paso es comprobar los títulos de propiedad de su vivienda para ver si existen disposiciones sobre el mantenimiento y la reparación de las partes comunes. En el caso de los pisos modernos y de las grandes urbanizaciones, estas disposiciones suelen figurar en una «Escritura de Condiciones» que estará dentro de los títulos.

Los títulos de propiedad pueden indicar cómo deben repartirse los costos de las reparaciones, es decir 20%, o pueden prever un cálculo para valorar el costo atribuible a cada piso del inmueble.

Puede obtener una copia de los títulos de propiedad a través de su abogado. No obstante, es posible que los títulos no indiquen nada sobre las reparaciones comunes.

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Costos de las reparaciones de emergencia

Existe una norma especial para las obras de emergencia que no pueden esperar hasta que se complete el proceso de reunión y votación. La norma establece que cualquier propietario puede realizar reparaciones para evitar daños en cualquier parte del inmueble, o en interés de la salud o la seguridad. A la vez, recuperar los costos de las reparaciones, de los demás propietarios a posteriori.

No obstante, sería aconsejable informar a todos los vecinos de las reparaciones de emergencia que se realicen en virtud de esta norma y contribuir a sufragar su costo.

… una solución exitosa
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Daniel D. (Teiá)

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Emitir avisos legales

La notificación de la posible responsabilidad por los costos es una de las herramientas disponibles para recuperar los costos de reparaciones comunes. Un abogado puede ayudarle a emitir un aviso y registrarlo contra la propiedad para que los futuros propietarios también estén obligados a cumplirlo.

Los ayuntamientos y municipalidades también están facultados para emitir avisos a los propietarios de pisos en algunas circunstancias, cuando se requieren reparaciones. Esto puede ayudar a animar a los propietarios reticentes a contribuir a los costes de reparación, y su incumplimiento puede suponer un problema para el propietario a la hora de vender su vivienda.

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Lecciones que hay que aprender

Este caso pone de relieve la importancia de que los propietarios y los administradores de edificios comprendan las opciones que tienen a su disposición cuando se enfrentan a un vecino que no aprueba las reparaciones comunes o no contribuye a pagar los costos de las mismas.

Este artículo deberá ser contrastado con las normativas de cada lugar. Esta nota NO constituye un asesoramiento legal en toda regla, habida cuenta que cada ayuntamiento, municipalidad, provincia y país tienen sus leyes. Este post se ha escrito con fines divulgativos e informativos y no pretende reemplazar a ningún abogado, juez o tribunal.

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★★★ Presupuestos★★★

Glosario

Prorrateo

El prorrateo es la distribución proporcional de los costos de las reparaciones entre todos los propietarios de una comunidad. Este método asegura que cada persona pague según su cuota de participación, ayudando a contribuir al costo de las reparaciones de manera equitativa.

Fondo de Reserva

El fondo de reserva es una cuenta económica que se crea para cubrir gastos imprevistos y reparaciones necesarias en una comunidad de propietarios. Aportar regularmente a este fondo permite estar preparado y contribuir al costo de las reparaciones sin sobresaltos.

Coeficiente de Participación

El coeficiente de participación es el porcentaje que representa la cuota de cada propietario en una comunidad. Este coeficiente determina cuánto debe contribuir cada miembro al costo de las reparaciones y mantenimiento del edificio, basado en su participación.

Derrama Extraordinaria

Una derrama extraordinaria es una cuota adicional que se solicita a los propietarios cuando los fondos habituales no son suficientes para cubrir una reparación urgente. Esta medida permite recaudar rápidamente el dinero necesario para contribuir al costo de las reparaciones imprevistas.

Auditoría de Cuentas

La auditoría de cuentas es un proceso de revisión y verificación de las finanzas de la comunidad de propietarios. Realizar auditorías regularmente ayuda a garantizar una correcta administración de los fondos y a planificar mejor cómo contribuir al costo de las reparaciones futuras.

Seguro Comunitario

El seguro comunitario es una póliza que cubre daños y reparaciones en áreas comunes de un edificio. Contar con un buen seguro comunitario puede reducir significativamente la cantidad de dinero que cada propietario necesita contribuir al costo de las reparaciones.

Mantenimiento Preventivo

El mantenimiento preventivo incluye acciones regulares para evitar averías y daños mayores en el edificio. Este tipo de mantenimiento es una inversión inteligente ya que contribuye al costo de las reparaciones a largo plazo, minimizando gastos imprevistos.

Comentarios

FMFrancisco M. (Aínsa-Sobrarbe) ★★★★★
En esta web descubrí cómo solucionar los problemas de reparaciones en mi comunidad. Las recomendaciones son muy útiles y he logrado avances en la planificación.

BLBeatriz L. (Villaviciosa) ★★★★★
He utilizado las soluciones sugeridas por SolucionesEspeciales.Net para gestionar las reparaciones en mi edificio. Con estas recomendaciones, los propietarios hemos podido entender la causa de los problemas y lidiar con ellos.

CFCarlos F. (Utrera) ★★★★
Ahora tenemos un sistema de prorrateo justo para las reparaciones. El asesoramiento de esta web ha sido fundamental para contribuir al costo de las reparaciones de forma equitativa y mantener el presupuesto bajo control.

DPDiana P. (Pollença) ★★★★★
En mi comunidad, el fondo de reserva ha sido clave para afrontar reparaciones imprevistas. Aquí aprendí cómo organizar y gestionar mejor estos fondos.

. . .

FMFrancisco M. (Cipolletti) ★★★★★
Descubrí cómo gestionar mejor los costos de las reparaciones en mi edificio. Con las recomendaciones de esta web, hemos podido establecer un fondo de reserva adecuado.

HSHéctor S. (Catamarca) ★★★★★
En esta web, entendí cómo establecer un sistema de prorrateo eficiente para las reparaciones. Los consejos sobre mantenimiento preventivo nos han ahorrado mucho dinero.

ITIsabel T. (Gualeguaychú) ★★★★
Hemos logrado mantener bajo control los costos de reparaciones en nuestro consorcio. El asesoramiento de esta web ha sido muy útil para entender cómo organizar un fondo de reserva y repartir gastos.

JPJavier P. (San Martín de los Andes) ★★★★★
Acá en Argentina, la gestión de costos es crucial. Entendimos cómo organizar mejor las finanzas. Han presupuestado los trabajos para que sean asequibles y hemos implementado todas las soluciones sugeridas.

El caso llegó a los tribunales para que el juez decidiera si los propietarios de los apartamentos de la planta baja estaban obligados a contribuir a los costos de reparación y en qué medida.
Adela Suarez | arquitecta
El juez decidió que la demandante no había probado que el revoco tuviera la función de refugio al impermeabilizar el edificio. Las zonas que tenían filtraciones en su piso de planta alta, NO se correspondían con las partes del revoco que presentaban daños.
Ferran Gomez | ingeniero

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