Demora en las reformas. La tardanza concurrente
La demora en las reformas y en las obras de construcción, aun si son concurrentes, son un escenario complejo. Asimismo su estado legal no está muy claro.
Los retrasos en un proyecto tendrán diferentes consecuencias contractuales dependiendo de la causa de la demora:
- Cuando una demora que impacta en la fecha de finalización es causada por el mismo contratista, el contratista puede ser responsable de pagar los daños comprobados al cliente. También llamada demora culpable.
- Luego, cuando una demora que afecta la fecha de finalización no sea causada ni por el contratista ni por el cliente. Entonces el contratista tiene derecho a una extensión de tiempo.
- Finalmente, cuando el cliente causa un retraso, el contratista puede reclamar una extensión de tiempo. Además de pérdidas y gastos.
La demora en las reformas, que es concurrente en las obras de reformas integrales, se refiere a una situación compleja en la que se junta más de un evento al mismo tiempo. Pero no todos ellos permiten al contratista reclamar una ampliación de tiempo. Tampoco reclamar pérdidas y gastos.
Es raro que los eventos ocurran exactamente al mismo tiempo. La demora concurrente en las reformas integrales, se define como dos o más retrasos en la ejecución de la obra. A la vez, ocurre dentro del mismo período de tiempo. Cada uno de los cuales afecta independientemente la fecha de finalización.
Demoras y veredictos
Y esta es una definición emitida por el juez Seymour en un veredicto del Royal Brompton Hospital National Health Trust Hammond, donde los eventos ocurrieron en diferentes momentos. Finalmente sus efectos o al menos en parte, se sienten al mismo tiempo.
La dificultad surge al determinar si la demora en las reformas, que son concurrentes, permiten una ampliación de las reclamaciones de tiempo, pérdidas y gastos. De otra forma, reclamaciones por los daños liquidados y comprobados.
Por ejemplo, es posible que el contratista de las reformas integrales, se retrasó por su propia culpa. Cuando se produjo otro evento por el cual el cliente tiene la culpa.
En casos ya juzgados, la demora concurrente no significaba una situación en la cual, el trabajo se está retrasando. Sea esto porque el contratista tuvo dificultades para conseguir suficiente mano de obra. Además si el contratista no se retrasó, sí provocó su retraso, pero que, de hecho, debido a ese retraso, no hizo ninguna diferencia.
Siempre que se demuestre que los eventos relevantes fueron los causantes de demorar las obras, el contratista tiene derecho a una extensión del tiempo. Todo ello para todo el período de demora causado por los eventos relevantes. Ciertamente, no hay nada que sugiera que se debe reducir una extensión si se establece el criterio de causalidad.
Hay casos donde los jueces decidieron que la distribución de la demora era apropiada cuando no había una causa dominante de demora.
Así llegaron a la conclusión de que el evento relevante debe retrasar o es probable que demore las obras.
Eventos relevantes
- Si se puede identificar una causa dominante, esta debe ser el evento relevante.
- Por otro lado, si no se puede identificar una causa dominante, se debe hacer un reparto de manera justa y razonable.
El cliente y la demora en las reformas
Sin embargo, si el cliente contribuye a un evento, es posible que no tenga derecho a daños liquidados y comprobados.
Por ejemplo, hay casos en que no se ve cómo, en el curso ordinario, el empleador puede insistir en el cumplimiento de una condición. Si en parte es culpa suya que no pueda ser así.
En otros casos se dictaminó que para tomar un ejemplo simple, si no es posible trabajar en un sitio durante una semana, si considera que es justo y razonable hacerlo, el arquitecto debe conceder una extensión de tiempo de una semana.
Probablemente ello, no ocurre solo por el clima excepcionalmente inclemente, que sería el evento relevante, sino también porque el contratista tiene una escasez de mano de obra (evento relevante). También si la falta de trabajo durante esa semana puede retrasar las obras de las reformas integrales, más allá de la fecha de finalización en una semana.
No puede negarse a hacerlo porque la demora se habría producido en cualquier caso debido a la escasez de mano de obra.
Las complejidades de la tardanza
La situación es compleja, además, los casos de demora en las reformas, demoras concurrentes en las obras de reformas integrales, no suelen llegar a los tribunales. Ya que tienden a resolverse mediante procedimientos alternativos de resolución de conflictos.
Un análisis adecuado del derecho a la extensión del tiempo y cualquier pérdida o gasto asociado en cada caso, debe implicar una cuidadosa consideración de la redacción de las cláusulas relevantes. Además de una evaluación de las pruebas de causalidad que se deberían aplicar para que se pueda llegar al derecho real del contratista.
Es importante que ambas partes se aseguren de mantener buenos registros. Ciertamente para demostrar que el evento realmente ocurrió y que impactó en la fecha de finalización de los trabajos de reformas integrales.
Si es posible realizar un análisis de ruta crítica que demuestre el efecto de los eventos en la fecha de finalización, entonces esto es beneficioso. Sin embargo, en ausencia de dicha información es probable que los tribunales adopten un enfoque de sentido común.
Si desea minimizar las demoras o asegurar el cumplimiento en la obra, usted tiene que dar con los especialistas.
