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El vendedor NO reveló los daños causados por el agua

Le ocurrió a uno de los clientes. Un señor compró una casa reformada a un revendedor de casas. Entonces, el vendedor firmó una declaración de que no había defectos latentes. Poco después de mudarse, el hijo del cliente enfermó y, tras un par de visitas al médico, se determinó que “la vivienda tenía moho”. El vendedor no había revelado que la casa tenía daños causados por agua y humedad.

Está metido en la de luna de miel con su nueva casa, eligiendo los colores de las paredes, reorganizando los muebles, y ocurre el desastre.

Daños causados por el agua

Tal vez descubra una decoloración en algún rincón escondido, o escuche misteriosos sonidos de goteo en sus paredes. O una repentina tormenta revele un techo con goteras. Una vez que investiga, queda claro que este problema de daños causados por agua es antiguo. Y el vendedor debería haberlo dicho cuando usted compró la casa.

Esto parece un fallo evidente: El vendedor no reveló la existencia de agua a pesar de conocerla, y punto. Pero, desgraciadamente, no basta con saber en los huesos que el vendedor no reveló los daños causados por agua preexistentes. Si pretende cobrar al vendedor, tiene que poder demostrarlo.

Vamos a ver lo que se necesita para construir su caso, y si vale la pena o no.
En primer lugar, averigüe el origen de los daños si el vendedor no informó de los daños causados por el agua.

Definir el problema: ¿Cuál es la causa de los daños por agua?

Los daños causados por el agua pueden acarrear muchos problemas, como daños estructurales, moho y destrucción de sus muebles y pertenencias. Además, el agua hace que una casa sea más susceptible a los insectos destructores de la madera. De hecho, la humedad es como una campana de cocina para las termitas.

Cuando uno se encuentra con cualquiera de estos problemas, es natural suponer que el problema existía antes de la compra. Para comprobar si eso es cierto, tendrá que identificar el origen del problema.

Si sospecha que su nueva casa tiene daños por agua preexistentes, estos son los culpables más comunes que pueden haber causado el daño:

  • Techo mal reparado.
  • Tuberías en mal estado.
  • Calentadores de agua antiguos.
  • Drenaje inadecuado del paisaje alrededor de los cimientos.
  • Inodoros con fugas.
  • Problemas de drenaje y alcantarillado.
  • Problemas de reflujo y conexiones cruzadas.

En el caso de nuestra anécdota, tuvieron un problema de fontanería. Sin duda, poco después del cierre de la casa que podría ser la causa del moho. Poco después de que el comprador se mudara a la casa, descubrieron una fuga en la tubería de agua que conducía al baño del sótano. Nuestro cliente comprador lo reparó, pero en los 30 días siguientes fue cuando su hijo empezó a sufrir enfermedades relacionadas con el moho.

Una vez que encuentre el origen de los daños causados por el agua, tendrá que averiguar cuánto tiempo ha durado.

… una solución exitosa

Los de Soluciones Especiales tomaron nuestra larga lista de problemas de humedad y luego elaboraron un plano de planta innovador que incorporó todos nuestros deseos de una manera en la que no hubiéramos pensado por nuestra cuenta. Esto incluyó el diseño de nuestra casa para envejecer sin problemas y daños por el agua. Mientras reafirmaban el diseño, trabajaron con nosotros para asegurarse de que era tanto lo que queríamos como lo que podíamos pagar. Al final, el proyecto se realizó a tiempo y dentro del presupuesto. No podríamos estar más satisfechos con las soluciones. Soy Alain de Palol de Revardit.

Alain (Palol de Revardit)

info@SolucionesEspeciales.Net

633 70 88 32

¿Cuándo empezaron los daños causados por el agua?

Defectos por humedad

No puede acusar al vendedor de no haber revelado los daños causados por el agua hasta que no establezca una línea de tiempo. Para determinar si empezaron antes de que usted tomara posesión de la vivienda.

Lo primero que debe hacer si sospecha que su casa tiene daños causados por agua no revelados es ponerse en contacto con un constructor especializado para que evalúe el problema. Si el constructor encuentra pruebas de que los daños causados por el agua existían antes de que usted comprara la casa, entonces le aconsejo que busque el asesoramiento legal de un abogado.

Un especialista para encontrar señales de daños por el agua

El constructor experto buscará estos signos de daños por agua:

  • Moho.
  • Pudrición de la madera.
  • Paredes y techos húmedos, hinchados o descoloridos.
  • Metal oxidado, especialmente alrededor de las tuberías.
  • Sonidos de goteos en las paredes.
  • Daños en el techo, incluyendo tejas o baldosas sueltas.
  • Olores desagradables causados por los daños del agua.

Cuando su especialista examine los daños, buscará signos reveladores de la edad. Como podredumbre de la madera a largo plazo y anillos de manchas de agua. Se necesita ese ojo experto para determinar si el daño causado por el agua es nuevo. De otra manera, si comenzó mucho antes de que usted comprara la casa.

Sin embargo, tenga en cuenta que su constructor no es un arqueólogo. Además, no existe una datación por carbono para los daños causados por el agua.

Incluso si hay pruebas de que los daños causados por el agua son el resultado de un problema recurrente y a largo plazo. Así, cualquier dato de la línea de tiempo que se proporcione es puramente una estimación de su experto. A la vez, el comprador puede refutar el testimonio de su perito con el suyo propio si el proceso de resolución llega a ese punto.

Además, aunque el defecto que causó los daños por agua existiera antes de que usted comprara la casa, eso no significa que su vendedor fuera consciente del problema.

Legalmente, no se puede esperar que un vendedor revele un problema que desconoce.

¿Qué pruebas hay de que el vendedor lo sabía?

Incluso si parece dolorosamente obvio que los daños causados por el agua se produjeron mucho antes de que usted comprara la propiedad, necesitará pruebas que lo demuestren si pretende demandar por daños y perjuicios.

Necesitará pruebas que demuestren dos cosas:

  • Que los daños causados por el agua existían antes de que usted comprara la casa.
  • Que el vendedor conocía los daños causados por el agua existentes o anteriores y no los reveló.

Las pruebas que demuestran que el vendedor es responsable

  • Testimonio de la línea de tiempo de su constructor.
  • Documentación o del reparador de que se hicieron reparaciones anteriores para intentar solucionar el problema.
  • Testimonio de los vecinos sobre el estado anterior de la vivienda.
  • Pruebas fotográficas de las remodelaciones realizadas para ocultar deliberadamente los daños causados por el agua (como paneles de yeso, pintura o revestimiento sobre la fuente de los daños causados por el agua).
  • Testimonio del constructor que hizo la remodelación para ocultar los daños causados por el agua.

Con la salud de su hijo en juego, el cliente comenzó su investigación hablando con sus vecinos:

El comprador habló con varios vecinos que estaban familiarizados con la propiedad y descubrió que había sido previamente una propiedad de ejecución hipotecaria. Durante ese tiempo, la casa estuvo vacía durante años con agua en el sótano. Así que, aunque la casa estaba muy bien remodelada, estaba claro que tenía un problema de moho que no había sido remediado adecuadamente por el vendedor.

Ese testimonio parece una prueba directa de que el vendedor ocultó deliberadamente los daños preexistentes causados por el agua, pero no olvidemos el problema de fugas en las tuberías que se produjo justo antes de que se descubriera el moho en la casa. Sería difícil probar si el problema del moho comenzó debido a los daños por agua anteriores en el sótano, o si comenzó después de que se descubriera la fuga de la tubería.

Además, las percepciones de los vecinos no son la única prueba de que el vendedor conocía y ocultó deliberadamente cualquier daño por agua preexistente. Es muy posible que el vendedor no tuviera la propiedad el tiempo suficiente para conocer su historia completa.

¿Hizo usted una inspección profesional de la vivienda antes de comprarla?

Goteras y manchas de humedad

Aunque la mayoría de las comunidades exigen a los vendedores que revelen cualquier defecto latente o daño preexistente causado por el agua, no asumen toda la responsabilidad: también corresponde a los compradores hacer la debida diligencia para evaluar el estado de la casa.

Siempre llevo una linterna cuando inspecciono una casa para poder ver bien los zócalos, la bomba de sumidero y buscar la decoloración de los paneles de yeso sin terminar. También compruebo si hay una impermeabilización profesional. Que es algo muy bueno para que una casa evite los daños causados por el agua.

Cada vez que reviso una propiedad que tiene la más mínima evidencia de un problema de humedad, aconsejo que se mantenga alejado de la propiedad.

Por desgracia, a veces su amor por las bondades de la vivienda puede impedirle ver los posibles daños causados por el agua que el vendedor sí ha revelado.

Por eso es tan importante hacer una inspección profesional de la vivienda mientras está en plica. Un inspector de viviendas cualificado examinará el tejado, los desagües, las tuberías visibles y los espacios de arrastre para detectar cualquier signo de daños por agua preexistentes.

Aunque la inspección es absolutamente vital para ayudarle a detectar problemas de daños por agua antes de cerrar la compra de su casa, puede perjudicar su caso contra el vendedor.

Si el experto en inspección de viviendas no encontró daños por agua preexistentes durante su inspección, el vendedor puede argumentar razonablemente que no había forma de que conociera el problema.

Cómo litigar en casos de daños causados por el agua

Cuando los daños causados por el agua son importantes y provocan reparaciones costosas, su única opción puede ser litigar para responsabilizar económicamente al vendedor.

Sin embargo, hay varios pasos que debe dar antes de llegar a ese punto.

Paso 1: Investigar las leyes de divulgación del vendedor

Lo primero que debe hacer es averiguar si el vendedor tiene alguna responsabilidad fiduciaria por los daños causados por el agua de acuerdo con las leyes de divulgación del vendedor en su comunidad.

Mientras que algunas comunidades exigen largos formularios de divulgación que cubren las preguntas relacionadas con los daños por agua preexistentes, otras comunidades permiten a los vendedores simplemente rellenar un breve formulario de exención de responsabilidad en el que se declara que no hay problemas existentes conocidos. Sin embargo, otras comunidades aplican la regla de «caveat emptor», que en latín significa «cuidado con el comprador». Esto hace que la responsabilidad de descubrir los defectos y los problemas de reparación recaiga en el comprador de la vivienda antes de cerrarla.

Paso 2: Ponerse en contacto con su agente inmobiliario

Ponerse en contacto con el agente inmobiliario que le ayudó a comprar la casa es una de las primeras llamadas que debe hacer si sospecha que ha descubierto daños por agua preexistentes.

No solo puede ayudarle a entender los matices de las leyes de su zona, sino que también tiene recomendaciones sobre los expertos que necesitará para probar su caso, incluidos los abogados inmobiliarios y los constructores.

También es posible que su agente tenga una buena relación de trabajo con el agente del vendedor, lo que podría llevar a resolver el problema sin necesidad de recurrir a un litigio. Si no es así, su agente puede ser capaz de engrasar las ruedas para obtener los nombres de los constructores que trabajaron en cualquier reparación de daños por agua para el vendedor.

Paso 3: Solicite a un abogado inmobiliario

No cometa el error de esperar demasiado tiempo para ponerse en contacto con un abogado inmobiliario si sospecha que su casa tiene daños por agua no revelados.

Un abogado tiene los conocimientos y la formación necesarios para ayudarle a determinar quién es el responsable de la falta de divulgación. Por ejemplo, es posible que usted se centre únicamente en el vendedor, cuando en realidad es el agente del vendedor o su propio inspector de viviendas quien es realmente la parte responsable de no informarle sobre los daños por agua preexistentes.

Un abogado inmobiliario es también la persona más indicada para evaluar si tiene un caso que merezca la pena.

Paso 4: Evaluar su caso de daños causados por el agua

La simple existencia de daños por agua preexistentes y no revelados no significa necesariamente que tenga un caso. Hay una serie de criterios que su situación debe cumplir antes de que un abogado lleve su caso a los tribunales:

  • Estatuto de limitaciones: Cada país y comunidad, establece un límite de tiempo para demandar a su vendedor por daños no revelados, si usted está fuera de ese plazo, no tiene sentido demandar.
  • Pruebas de fraude o negligencia: Sus pruebas deben demostrar que los daños causados por el agua eran preexistentes y que su vendedor no los reveló o cometió un fraude para ocultar su existencia.
  • Prueba de su “negación plausible”: También debe tener pruebas de que los daños causados por el agua no son un defecto evidente que usted o el inspector de la vivienda puedan detectar fácilmente. (Si no se informó de las grietas evidentes en el techo o de las manchas de agua, la culpa es suya).
  • Documentación de los daños monetarios: No crea que puede utilizar los daños causados por el agua no revelados para obtener una reducción después del cierre si crees que has pagado de más por su casa. Para demandar por daños y perjuicios, debe obtener presupuestos de reparación o tener los recibos del trabajo realizado para demostrar que tiene un derecho razonable a esperar una compensación económica del vendedor.

Paso 5: Ponerse en contacto con su seguro

Es una buena idea ponerse en contacto con su compañía de seguros de vivienda para saber si los daños que ha encontrado están cubiertos por su póliza. Sin embargo, tenga en cuenta que las compañías de seguros de los propietarios de viviendas son reacias a pagar las reclamaciones de los daños causados por un problema preexistente. Por lo tanto, es posible que la compañía de seguros rechace su reclamación para cubrir cualquier parte del daño que existía antes de que usted asumiera la propiedad.

Paso 6: Enviar una carta de reclamación

Si su vendedor ocultó intencionadamente los daños por agua preexistentes o los omitió deliberadamente en el formulario de declaración, es posible que no tenga que ir tan lejos como una demanda para conseguir que pague.

Los vendedores llevados a juicio por fraude de daños a la propiedad también necesitan abogados, y eso les costará mucho en honorarios legales. Si saben que son culpables, puede que estén dispuestos a pagar si simplemente les envía una carta de demanda.

Esta carta de demanda debería:

  • Explicar los hechos del caso.
  • Describir las pruebas de la mala conducta del vendedor.
  • Explicar los riesgos para el vendedor.
  • Pedir una resolución específica.
  • Expresar su voluntad de emprender un litigio si no se cumplen sus exigencias.

Aunque se llame carta de demanda, no hay que enemistarse con el vendedor, especialmente en una fase tan temprana del proceso.

La carta debe ser educada, directa y comercial para que el vendedor esté dispuesto a satisfacer sus demandas.

Paso 7: Buscar la mediación

Aunque el vendedor no acceda a satisfacer todas sus demandas, puede estar dispuesto a negociar una solución. Por eso, algunas comunidades exigen que el comprador y el vendedor intenten resolver las disputas por daños causados por el agua a través de la mediación primero.

Es la etapa de mediación en la que los clientes trabajan para resolver su problema de daños por agua no revelados.

El comprador está buscando la mediación. De hecho, en algunas comunidades, el contrato de compraventa establece que la mediación es el primer paso que debe darse cuando hay disputas sobre cuestiones como los daños por agua no revelados. Si ambas partes no pueden llegar a un acuerdo en la mediación, solo entonces podrá el comprador emprender acciones legales.

Paso 8: Presentar una demanda

Si la mediación fracasa, acudir a los tribunales puede ser su única opción para obtener una compensación de su vendedor. Podrá llevar su caso ante un tribunal de reclamaciones de menor cuantía.

El gasto que supone demandar a alguien es la razón por la que muchos agentes inmobiliarios y abogados aconsejan litigar solo como último recurso. Si llega a este punto, tómese su tiempo y considere cuidadosamente si vale la pena lo que le costará en tiempo y dinero.

Sopesar el tiempo y el coste de la acción legal

No soy abogado, así que no puedo dar consejos legales, pero si la mediación fracasa, creo que hay que hacer un análisis de costos y beneficios con sentido común antes de emprender una costosa acción legal contra el vendedor.

Reparar los daños causados por el agua que no han sido revelados es caro, pero demandar al vendedor para que le reembolse puede costarle más. Si se enfrenta a 10000 pagos o más para reparar los daños causados por el agua y arreglar la causa, entonces la acción legal puede merecer la pena.

Pero si el daño causado por el agua es mínimo y la solución para evitar futuros daños es un simple ajuste de la bajante para alejar el agua de los cimientos, entonces lo mejor es dejarlo pasar sin ninguna acción más allá de una carta de demanda.

Daños ocasionados por presencia de moho

Antes de llevar al vendedor a los tribunales

Antes de llevar a su vendedor a los tribunales, haga números sobre cuánto le costarán las reparaciones, frente a lo que gastará en el litigio:

  • Presupuestos de reparación de varios constructores: el coste medio de la reparación de los daños causados por el agua es de unos 2800.
  • Costes judiciales: compruebe los costos judiciales en su comunidad.
  • Los honorarios de los abogados inmobiliarios: los honorarios oscilan entre 150 y 300 pagos por hora.

Recuerde que todo esto son solo estimaciones; la reparación podría acabar costando más de lo que prevé. Pero también podrían serlo los gastos del litigio si el caso se alarga.

También tendrá que tener en cuenta los intangibles necesarios para reclamar el reembolso a un vendedor que se niega a pagar. Pregúntese si el dinero que obtendrá después de pagar los gastos de litigio vale lo que gastará en su propio tiempo y esfuerzo.

Mientras sopesa los pros y los contras de emprender acciones legales, considere también sus otras opciones para cubrir los costos más allá de echar mano de sus propios ahorros.

La cobertura de algún seguro

Muchos tipos de daños causados por el agua están cubiertos por su póliza de seguro de hogar. O, si los daños se produjeron durante el primer año de propiedad de la casa, pueden estar cubiertos por la garantía de la vivienda si negoció la cobertura del seguro de reparaciones en la venta.

Por ejemplo, digamos que su calentador de agua se oxidó e inundó el nivel inferior de su casa en el primer año de propiedad. La garantía de la vivienda que negoció como parte de la venta puede cubrir cualquier cosa, desde:

  • La sustitución del calentador de agua.
  • Pintura y paneles de yeso nuevos en todas las habitaciones de la planta baja.
  • Nueva moqueta en el salón y en toda la escalera.
  • Nuevo suelo en la cocina y el baño.
  • La sustitución o el reembolso de los daños causados por el agua en sus bienes personales.

¿Sabe si los daños por agua preexistentes no fueron revelados deliberadamente?

Cuando usted se siente engañado por el vendedor sobre los daños causados por el agua que no fueron revelados, es natural que quiera que se haga justicia y se le reembolse por las reparaciones de su casa. Lamentablemente, lo que usted siente y lo que puede probar son dos cosas muy diferentes.

Sí, el vendedor puede haber ocultado deliberadamente los daños por agua preexistentes. Por otro lado, también puede haber sido completamente inconsciente y haber respondido a las preguntas del formulario de divulgación lo mejor que sabía.

Siguiendo con la anécdota, eso es lo que se cree que ocurrió con el vendedor del cliente:

Nadie sabe lo que hay en el corazón y el alma de alguien, pero creo sinceramente que el vendedor nunca quiso engañar al cliente comprador de ninguna manera. Creo que el vendedor creía que la propiedad no tenía ningún defecto latente.

Si descubre daños por agua no revelados, su decisión sobre si emprender o no acciones legales puede esperar. Lo primero que debe hacer es ocuparse del problema cuanto antes.

No deje que el problema se agrave mientras intenta que el vendedor pague. Sólo empeorará y se saldrá de control.

Resuelva el problema inmediatamente para no acabar con uno mayor, pero lleva un registro de los gastos para tener una cantidad de dinero preparada cuando entre a remediarlo.

Descargo de responsabilidad: La información contenida en esta página web está pensada para ser utilizada como una guía útil, y no para ser tomada como un consejo legal. Si necesita ayuda para navegar por una reclamación contra un vendedor o una demanda de divulgación del vendedor de cualquier tipo, por favor, consulte a un abogado experto en bienes raíces.

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El gasto que supone demandar a alguien es la razón por la que muchos agentes inmobiliarios y abogados aconsejan litigar solo como último recurso. Si llega a este punto, tómese su tiempo y considere cuidadosamente si vale la pena lo que le costará en tiempo y dinero.
George Gordon | arquitecto
No soy abogado, así que no puedo dar consejos legales, pero si la mediación fracasa, creo que hay que hacer un análisis de costos y beneficios con sentido común antes de emprender una costosa acción legal contra el vendedor.
Abdul Rashiff | Ingeniero
También tendrá que tener en cuenta los intangibles necesarios para reclamar el reembolso a un vendedor que se niega a pagar. Pregúntese si el dinero que obtendrá después de pagar los gastos de litigio vale lo que gastará en su propio tiempo y esfuerzo.
Adolfo Morales | Ingeniero
Cuando usted se siente engañado por el vendedor sobre los daños causados por el agua que no fueron revelados, es natural que quiera que se haga justicia y se le reembolse por las reparaciones de su casa. Lamentablemente, lo que usted siente y lo que puede probar son dos cosas muy diferentes.
Adela Suarez | arquitecta

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