Evitar las disputas en la construcción
Veamos aquí las cosas que los constructores podrían hacer para evitar las disputas en la construcción o reforma de una vivienda.
Siempre todo por escrito
La única manera de protegerse en una disputa es documentando todo por escrito.
- El propietario debe notificar cualquiera de las modificaciones de obra. También si ello NO retrasa las obras o aumenta el precio del trabajo más de un 2%. Entonces el constructor debe llevar a cabo ese cambio.
- Si las modificaciones aumentan el precio del contrato, el Constructor notificará por escrito cualquier modificación y exponer los detalles de la modificación del precio y el efecto que las modificaciones tienen sobre el calendario de las obras. Si el Constructor se niega a realizar las modificaciones, deberá informar de los motivos por los que no se pueden realizar las modificaciones.
- Todas las modificaciones deberán ser aprobadas por el Propietario.
- Si una modificación de obra no se solicita por escrito, el constructor no podrá reclamar el pago.
- Solo en circunstancias excepcionales, el Propietario NO necesita pagar por esa modificación.
Si el Propietario no quiere pagar por las modificaciones, ¿entonces qué?
- Siempre hay que conseguir que el propietario apruebe las modificaciones por escrito, para evitar disputas y antes de comenzar con los trabajos de modificación. Los propietarios suelen argumentar que las modificaciones de obra estaban incluidas en el contrato de construcción. Pero, de hecho, eso NO es así. Asimismo, que el constructor realizó las obras sin su conocimiento. Por lo tanto, no está obligado a pagar las obras. Argumentando error del constructor. De otra manera, que las modificaciones eran necesarias debido a trabajos defectuosos.
- Si las modificaciones se registran por escrito y las aprueban el Propietario y el Constructor, entonces el Constructor puede aumentar los costos y el tiempo de la obra, para evitar disputas. Los conflictos suelen producirse cuando las modificaciones NO están documentadas.
Constructor: no pida pagos adelantados, para evitar disputas
El Constructor solo puede exigir el pago de un determinado porcentaje del precio del Contrato y de acuerdo con el calendario establecido para el trabajo o, en su defecto, de acuerdo con el avance de las obras. Es ilegal exigir el pago de otra manera.
- En algunos contratos de construcción doméstica, el propietario y el constructor pueden acordar el uso de un método diferente y modificar los porcentajes aplicables a cada etapa de las obras. Es decir, el propietario y el constructor pueden contratar fuera de los requisitos de la Ley si así lo deciden. Sin embargo, el propietario debe reconocer que está renunciando a su derecho, con respecto al uso del método habitual. El constructor únicamente puede reclamar el pago una vez que se haya completado esa fase. Luego, por la suma estipulada en el contrato. Salvo en el caso de adicionales.
- Existen definiciones que describen cuándo se ha alcanzado y completado la cimentación, la estructura, una fase de los acabados y alcanzado la finalización de la obra.
Reclamaciones por daños y perjuicios
Uno de los problemas más denunciados en las obras de construcción es el retraso en la finalización. El propietario podrá reclamar una indemnización por daños y perjuicios. Si está permitido en el contrato. Además, en la mayoría de los casos, el propietario puede retener el importe de la indemnización por daños y perjuicios, del pago final o del siguiente pago.
Los constructores pueden reducir el derecho del propietario a reclamar por los retrasos:
- Si el retraso ha sido causado por razones fuera del control del Constructor. Tales como el clima, la suspensión de las obras, la falta de suministro, cualquier cosa no hecha a tiempo por el Propietario.
- Y si el Propietario causó el retraso como resultado de modificaciones solicitadas, no proporcionando las especificaciones a tiempo.
El Constructor siempre deberá proporcionar al Propietario una notificación por escrito para reclamar las prórrogas de tiempo. Sin duda, indicando la causa del retraso y el tiempo de retraso.
Si el Propietario no responde a la solicitud del Constructor de una prórroga del plazo, se asume que la prórroga ha sido aceptada. De lo contrario, el Propietario puede impugnar la solicitud por escrito aportando las razones. Incluso si el Propietario rechaza la solicitud de prórroga, el Constructor puede recibir una prórroga razonable.
Los daños y perjuicios por demora pueden seguir siendo reclamados en la siguiente etapa de pago del progreso de los trabajos, por el Propietario.
Aviso de suspensión de obras
Un constructor nunca debe entregar una notificación de suspensión de obras a menos que haya obtenido primero el asesoramiento legal de un abogado especializado en construcción. Si la notificación de suspensión de obras se realiza de forma incorrecta, el propietario puede reclamar daños y perjuicios al constructor.
Solo hay unas pocas razones por las que un constructor debería notificar una suspensión de obras, como por ejemplo:
- El Propietario no ha pagado un anticipo y no tiene una reclamación por obras incompletas o defectuosas.
- También si el Propietario ha incumplido o repudiado el contrato, ya sea por no hacer algún pago o por no demostrar capacidad para pagar el precio del contrato. Además, por no demostrar la propiedad del terreno o por interferir en las obras. Tampoco por tomar posesión antes de la finalización.
El constructor siempre debe entregar una notificación de suspensión por correo certificado. Siempre debe confirmar que el propietario ha recibido la notificación. Asimismo, el constructor también puede solicitar una prórroga para el periodo correspondiente a la suspensión de las obras.
Notificación de rescisión de obra
El Constructor solo puede rescindir un Contrato de construcción cuando el Propietario haya incumplido sustancialmente el contrato. A su vez, el Constructor debe consultar siempre a un abogado con experiencia en contratos de construcción antes de entregar una notificación con un aviso para rescindir el contrato.
El Constructor no puede rescindir el Contrato si ya ha incumplido. En primer lugar, se debe entregar una notificación de rescisión proporcionando de 10 a 14 días para rectificar el incumplimiento, o un tiempo razonable. Además, posteriormente, si el Propietario no cumple con la Notificación de Rescindir el Contrato, el Constructor puede optar por rescindir el contrato entregando una Notificación.
Si la notificación se realiza de forma incorrecta, puede ser demandado por daños y perjuicios. Es importante que busque asesoramiento legal antes de contemplar la entrega de dichas notificaciones.
Obras terminadas antes de reclamar por finalización
La finalización de las obras de edificación se considerará completada cuando las obras estén terminadas de acuerdo con los planos. También según las especificaciones a las que se refiere el contrato y sus modificaciones.
De acuerdo con la Ley, el Constructor debe proporcionar al Propietario una notificación de finalización y una reclamación de pago una vez que esté satisfecho con la finalización de las obras. Por lo general, se celebrará una reunión en la obra con el Propietario, en la que este realizará una inspección y observará los defectos o elementos incompletos. Entonces, el constructor deberá ocuparse de esos elementos para llegar a la finalización. El Constructor podrá entonces solicitar el pago de la reclamación final.
El Constructor debe proporcionar al Propietario un permiso de ocupación con un certificado de inspección final, para el caso de reformas. Para poder reclamar el pago final.
No permita que el Propietario tome posesión hasta la finalización
Una vez recibido el pago final, el Constructor debe entregar la posesión del terreno al Propietario junto con cualquier documentación. Como garantías y certificados de conformidad. Si el Propietario toma posesión antes de entregar el pago final al Constructor, este:
- Podrá asumir que el Propietario ha repudiado el Contrato.
- Considerará las acciones del Propietario como una modificación del Contrato. Para variar el alcance de las obras en el Contrato. A la vez, para eliminar las obras que no se han completado a partir de la fecha en que el Propietario tomó posesión.
Para evitar las disputas deben atenderse estos puntos:
- Reclamación de daños y perjuicios.
- Defectos.
- Obras incompletas.
- Modificaciones.
Si el constructor mantiene un buen registro de todo lo que ha ocurrido y ha hecho que todo se firme por escrito con un rastro de papel, entonces logra evitar las disputas. Sin embargo, si todo falla, el propietario puede optar por llevar al constructor al Tribunal Civil y Administrativo. Habrá una mediación o conferencia obligatoria. El constructor tendrá un gran argumento y un mejor poder de negociación. De lo contrario, una mejor oportunidad de resolver el asunto si todo ha sido documentado.
Otros consejos para evitar disputas
El Constructor y el Propietario deben organizar inspecciones semanales o quincenales.
Deben existir líneas de comunicación abiertas y los términos del contrato, el alcance de las obras y cualquier modificación, deben ser discutidos y firmados antes de comenzar las obras.
A la vez, tratar de evitar las partidas de costos principales y las partidas de sumas provisionales, a menos que no puedan evitarse. En cuyo caso, el constructor deberá tener un cuidado razonable al calcular dichas cifras.
Debe apuntarse una fecha de inicio en el Contrato.
Con el fin de protegerse y evitar disputas, tanto si se es propietario como constructor, siempre debe solicitar asesoramiento jurídico antes de firmar un contrato de construcción.
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