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Mantenimiento, inspección y cuidado del techo

El cuidado y mantenimiento del revestimiento del techo es importante para un máximo rendimiento y una mayor vida útil.

Inspeccione la cubierta del techo con regularidad. Mantener el tejado limpio y libre de residuos le proporcionará un mejor funcionamiento y larga vida sin goteras. Retoque inmediatamente cualquier zona dañada para evitar el deterioro del sustrato.

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Mantenimiento preventivo

  • Proporcione un drenaje adecuado: mantenga la superficie del tejado limpia y libre de hojas, ramitas, papel o suciedad acumulada y desechos cerca del desagüe para evitar que se obstruya. El agua estancada en la superficie aumentará la probabilidad de que haya filtraciones.
  • Limite el tráfico peatonal: las zonas desprotegidas del techo son más susceptibles de sufrir daños por el tránsito frecuente de personas. Proteja la cubierta cuando trabaje con cualquier equipo en la azotea para evitar que se dañe la cobertura impermeable.
    Evite degradar el sistema de techado exponiendo la membrana de revestimiento a líquidos que contengan hidrocarburos, disolventes, grasa utilizada para lubricar mecanismos del techo, aceites. La exposición prolongada a estos materiales causará ampollas y degradación del sistema si no se eliminan los derrames.
  • Evite perforar el sistema de techo: los trabajadores que realicen el mantenimiento del techo y de los equipos de la azotea, por ejemplo, unidades de HVAC y antenas, deben proteger la membrana impermeable de las herramientas, los impactos y la abrasión. Asimismo, se debe tener cuidado al colocar puertas metálicas, tapas, baldes, recipientes u objetos afilados sobre el sistema.
  • Evite dañar la superficie: si es necesario retirar la nieve. Utilice palas de plástico y preste especial atención cuando trabaje alrededor de bordillos u otras zonas en las que se dañan los tapajuntas. De hecho, no deben utilizarse sopladores de nieve ni palas con bordes afilados.
  • Mover unidades o equipos en los techos: evite la sobrecarga y los daños en el sistema instalando tableros de OSB ó fenólico contrachapado sobre el techo antes de mover los artefactos.
  • Elimine residuos: Tal es el caso de vidrios, pernos, clavos, tornillos y virutas de metal. Luego, cualquier otro material que pueda provocar pinchazos o cortes en el sistema. Por cierto, elimine todos los derrames de material que puedan degradar la cubierta. Como materiales con base de disolvente y pinturas con base de aceite.

Inspección periódica

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Se requiere un mantenimiento del techo e inspección dos veces al año. Sin duda usted debe contratar los servicios deespecialistas en cubiertas de techo, capacitados y calificados. Para que realicen inspecciones bianuales de los mismos. La inspección debe incluir una evaluación general de la cubierta de techos y luego concentrarse en las áreas de «alto riesgo» como las escotillas, ventanas de techo, piezas pasantes, y alrededor de todos los equipos de la azotea.

Las inspecciones también pueden incluir el examen de la cubierta del tejado desde la parte inferior en busca de evidencias de filtraciones, cubiertas deterioradas, grietas estructurales o movimientos y otras deficiencias. Los parapetos y los bordes también deben examinarse en busca de evidencias de agrietamiento, deterioro e infiltración de humedad.

Además, la inspección de mantenimiento del techo debe realizarse siempre que se produzca alguna de las siguientes condiciones:

  • Exposición dla cubierta de techo a condiciones meteorológicas severas, como vientos fuertes, granizo o lluvias intensas continuas.
  • Examinar la cubierta de techo para detectar condiciones de encharcamiento severo, escombros y cualquier otro daño en los componentes del edificio que pueda permitir la infiltración de humedad. También debe examinarse el sistema en las zonas en las que se hayan detectado daños en busca de pinchazos, desgarros o revestimientos sueltos.
  • Después de cualquier reparación o sustitución de equipos en la azotea, y en cualquier otro momento en que la azotea pueda quedar expuesta a las actividades de otros oficios en los que se produzcan daños.
  • Examine la cubierta de techo en busca de derrames, residuos, objetos punzantes, pinchazos o posible delaminación en las membranas impermeabilizantes, a causa de tráfico peatonal constante.

Limpieza de la cubierta

La superficie revestida e impermeabilizada, debe recibir una inspección periódica. A la vez, limpiar semestralmente para mantener la reflectividad, la máxima longevidad y minimizar las posibilidades de cualquier deterioro de la cubierta. Debido a factores ambientales, como la acumulación de suciedad, el crecimiento de moho y algas.

Antes y después de la limpieza de la superficie es importante la inspección del revestimiento para ver si hay desgarros o ampollas que necesiten reparación. Si se encuentran desgarros o ampollas, es importante documentar en qué parte de la superficie se encuentran. Para ver si se convierten en problemas recurrentes o no.
Documente los resultados de la inspección del techo, para futuras referencias.

Limpieza manual

Dependiendo del tipo de suciedad en el revestimiento del techo, puede utilizar una simple manguera de jardín con una boquilla de pulverización y un cepillo de cerdas muy suaves para eliminar la suciedad.

Lavado a presión: Utilice una boquilla de 40 grados de apertura, con una lavadora a presión de 140 kg/cm2 como máximo. Comience por ablandar los residuos, lo que permitirá que haya menos posibilidades de dañar el revestimiento.

Luego, vuelva a la zona y baje gradualmente hasta que vea que los restos se desprende. En esta etapa del mantenimiento del techo, NO debe producir una erosión prematura. Ciertamente, debida a la abrasión causada por un hidrolavado de presión excesiva.

Manchas: si la superficie recubierta presente muchas manchas oscuras o se ha decolorado, considere la posibilidad de recubrir el techo con plastileno reflectivo impermeabilizante blanco, para refrescarlo.

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Laura y Pedro J. (Valencia)

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Mantenimiento e inspección de techos con poca pendiente

Comience por investigar las filtraciones realizando una inspección visual exhaustiva donde se han detectado humedades en el interior de la vivienda. Inspeccione las uniones de techos, las zonas de agua encharcada.

Asimismo, si la cubierta de techo está seca en el momento, las zonas de agua encharcada pueden identificarse por los parches de sedimentos acumulados sobre la superficie.

Examine las zonas inferiores de la cubierta de techo en busca de humedad por debajo.

Cuando no se haya identificado una fuente visible de la filtración, humedezca en la zona supuesta de la filtración. Utilice una escobilla de goma para eliminar el exceso de agua. Mientras el sitio se seca, los pequeños cortes o desgarros quedarán marcados y húmedos.

Cubierta metálica: Identifique la pendiente de la cubierta. La humedad puede infiltrarse a través del techo y migrar hacia abajo. Además, filtrarse al interior de la vivienda en las zonas bajas. Explore el estado de los tapajuntas metálicos. Es decir, los bordes, las albardillas, las tapas de las juntas de dilatación; para comprobar si las juntas están mal selladas.

Cubierta de techo sin aislamiento: algunas filtraciones pueden ser el resultado de la condensación. Por lo tanto, es importante determinar la ubicación y la frecuencia de las filtraciones. Compruebe las áreas alrededor de los equipos mecánicos de la azotea, los desagües, los topes de grava y los bordillos. Además, las juntas de dilatación y las tuberías. Para identificar cortes, pinchazos o empalmes dañados.

Cubierta de techos con lastre: en el caso de techos planos con lastre de gravilla, las filtraciones son el resultado de pinchazos o pequeños cortes en la membrana impermeable. Será necesario retirar el lastre de grava, antes de seguir investigando.

Reparaciones de mantenimiento

Solo los aplicadores especializados deben realizar reparaciones en las cubiertas de techo. El propietario puede realizar las reparaciones de emergencia necesarias para proporcionar una protección inmediata contra la infiltración de agua. Sin embargo, un aplicador especialista completa las reparaciones permanentes cuando las condiciones meteorológicas lo permitan.

Reparaciones temporales de emergencia en superficies húmedas

Limpie la superficie alrededor del corte o desgarro. Dejar que se seque. Si no es posible secar la superficie, utilice la cinta de butilo sobre el corte como reparación temporal para detener las filtraciones.

Reparaciones de emergencia en superficie seca

Limpie la superficie alrededor del corte o desgarro con un limpiador o desengrasante. Aclare la zona con agua limpia y déjela secar antes de retocarla con el mismo impermeabilizante que el resto de la cubierta de techo.

Daños por abrasión

Las zonas desgastadas causadas por los equipos de la azotea, los escombros o los instaladores se retocan después de limpiar bien la zona afectada.

Cubierta de hormigón

Las grietas son un signo de tensión, movimiento o un hormigón deficiente. Cualquier grieta que aparezca debe considerarse un área de mantenimiento. Se requiere una inspección y mantenimiento anual. Todas las reparaciones de grietas deben ser reforzadas completamente con tejido geosintético. Evite, en la medida de lo posible, pasar la tela en zigzag. Si las grietas irradian hacia fuera en múltiples direcciones, es mejor utilizar tela de 50 cm y de 1 m de ancho en su lugar. Los remiendos deben ser generosos y abarcar un 20% más del ancho.

Inspección de desgarros

  • Retire cualquier revestimiento suelto o mal adherido.
  • Corte en bisel las zonas gruesas para que sea más fácil mezclar la reparación.
  • Luego utilice un paño limpio y suave humedecido con acetona y limpie suavemente la zona. Esto limpiará y preparará la zona para recibir el nuevo impermeabilizante.
  • Deje que la zona se seque por completo y que se aclare, generalmente 30 minutos.
  • Aplique una capa de 1 mm de impermeabilizante Plastileno o poliuretano, con rodillo o brocha. Deje secar hasta que no haya pegajosidad residual.
  • Aplique una segunda capa de 1 mm de impermeabilizante elastomérico y deje secar hasta que esté libre de pegajosidad.

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★★★ Presupuestos★★★

Ampollas

Las ampollas son causadas por la presencia de humedad en el sustrato.

  • Simplemente corte la ampolla y deje secar la superficie antes de retocarla con el mismo impermeabilizante que el resto del techo.
  • Elimine cualquier revestimiento suelto o mal adherido.
  • Recorte en bisel las zonas gruesas para facilitar la integración de la reparación.
  • Deje que la humedad de la ampolla se seque completamente.
  • Limpie la superficie con acetona para acelerar la evaporación y preparar la superficie.
  • Deje que la zona se seque por completo y que se aclare, generalmente 30 minutos.
  • Aplique una capa de 1 mm de impermeabilizante con rodillo o brocha. Deje secar hasta que esté libre de pegajosidad.
  • Aplique una segunda capa de 1 mm de revestimiento impermeable y deje secar hasta que esté libre de pegajosidad.

Inspeccione la cubierta del techo con regularidad. Mantener el tejado limpio y libre de residuos le proporcionará un mejor funcionamiento y larga vida sin goteras. Retoque inmediatamente cualquier zona dañada para evitar el deterioro del sustrato.
Ariadna Smith | Arquitecta
Comience por investigar las filtraciones realizando una inspección visual exhaustiva donde se han detectado humedades en el interior de la vivienda. Inspeccione las uniones de techos, las zonas de agua encharcada.
Liam Stegmayer | Ingeniero

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