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Muro de contención: normas y legalidades

Un muro de contención es una estructura construida para retener una diferencia en el nivel del suelo. Si bien un muro de contención puede servir como base para una cerca, la pared en sí no se considera una cerca y está cubierta por diferentes leyes.

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Antes de iniciar cualquier trabajo relacionado con un muro de contención, se deben responder dos preguntas:

Aprobación del municipio

Cualquier excavación o relleno de terreno asociado con la construcción de un edificio u otra estructura significativa necesita aprobación del ayuntamiento. En estos casos, los detalles del muro para la excavación o relleno deben incluirse en la solicitud de desarrollo del edificio u otra estructura.

Cuando se está construyendo un muro de contención para otros propósitos, por ejemplo, jardinería, entonces generalmente se requerirá la aprobación del desarrollo de la autoridad de planificación relevante. También para cuando se propone demoler, remover, reparar o alterar un muro de contención existente,

Si se requiere o no aprobación también puede depender de dónde se encuentra la propiedad. Por lo general, no se necesita aprobación si la pared conserva una diferencia en el nivel del suelo de un metro o menos. Sin embargo, un muro de contención de un metro o menos aún puede necesitar aprobación si se encuentra en ciertas zonas.

Tenga en cuenta que lo que se mide es la diferencia general en el nivel del suelo. Si dos o más muros de contención (cada uno de menos de un metro de altura) se usan juntos en forma escalonada, la diferencia general en el nivel del suelo debe ser menor de un metro; de lo contrario serán necesarios los permisos.

El muro de contención afecta al vecino

Si un muro de contención afectará la estabilidad de la tierra del vecino, entonces el vecino debe ser notificado del trabajo propuesto. Este es el caso incluso si no se requiere aprobación. El trabajo que se considera que afecta la estabilidad de las tierras vecinas incluye:

  • Rellenar dentro de los 0.60 m del límite, a menos que tenga 0.2 o menos de altura y para fines de jardinería.
  • Excavar por debajo de un plano teórico que tenga una pendiente de 1 vertical a 2 horizontal desde un punto de los 60 cm por debajo del nivel del suelo natural en un límite con un sitio contiguo.
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Estos criterios deberán ser verificados y consultados en el ayuntamiento o municipalidad.

Tipo de aviso sobre la construcción del muro de contención

El aviso de la intención de ejecutar el trabajo y la naturaleza de ese trabajo debe ser entregado al propietario del terreno contiguo con suficiente antelación, por ejemplo 30 días hábiles antes del comienzo del trabajo. Así, debe tener suficientes detalles sobre el trabajo a realizar, junto con el tiempo que se estima que llevará.

Se debe adjuntar al vecino, la información de la solicitud y la aprobación. Si no se necesitaran permisos, puede valer la pena considerar obtener asesoramiento de los técnicos especialistas, que luego se incluyen en el aviso.

¿Qué puede hacer un vecino?

Si el vecino tiene inquietudes, puede contratar a un ingeniero para que proporcione un informe. Junto con planos y especificaciones, sobre la necesidad de apuntalar cualquier excavación. De otra manera, apuntalar, estabilizar o fortalecer la cimentación de cualquier casa o edificio.

La persona que propone realizar el muro de contención debe cumplir con las instrucciones del ingeniero. También se le exige que pague los costos razonables de obtener el informe, los planos y las especificaciones.

Un propietario que haya recibido un aviso de construcción de un muro de contención puede necesitar más tiempo para obtener asesoramiento de ingeniería. Entonces, tiene que discutir el asunto con la persona que propone realizar el trabajo de construcción. Si no se acuerda más tiempo, el vecino afectado por la supuesta construcción del muro de contención puede presentar una solicitud. De hecho, para detener el inicio del trabajo hasta que se haya obtenido el asesoramiento de ingeniería necesario.

Si NO hubo aviso sobre el muro de contención

Una persona que realiza un trabajo que se considera que afecta la estabilidad del terreno vecino, puede NO dar aviso. También puede que NO haga las consultas de ingeniería requeridas por el vecino afectado. Pues, en estos casos se enfrenta a una multa.

Si no se dio la notificación requerida antes de que se realizara el trabajo, un vecino puede, si es necesario, solicitar que se realicen más trabajos para garantizar que la estabilidad de su tierra NO será afectada.

No es función de los ayuntamientos controlar la notificación en relación con un muro de sostenimiento que pueda afectar a la estabilidad de los terrenos vecinos.

¿Quién es responsable de erigir un muro de contención?

El factor más importante para responder a esta pregunta es determinar el estado natural de la tierra. Ya que el terreno en su estado natural no necesita apoyo. Solo cuando se modifica el terreno se requiere apoyo.

Cualquiera de las partes puede alterar el estado natural de su tierra, pero con esta capacidad viene la obligación de mantener la tierra natural adyacente en su lugar. Por ello existen los muros de contención.

Como regla general, cada propietario es responsable de retener la porción de tierra que ellos hayan alterado del nivel del suelo natural. Este relleno podría colocarse en la parte superior del nivel del suelo natural o excavar por debajo del nivel del terreno.

Hay en algunos países lo que se conoce como la ley de molestias. A partir de esto se encuentra que la retirada del apoyo de la tierra es una molestia procesable por la cual se impone la responsabilidad objetiva sin prueba de negligencia.

Puede que un propietario esté sufriendo pérdidas o daños porque su vecino ha alterado el estado natural del terreno. Luego aunque este tiene la responsabilidad de contener la tierra, el propietario, aunque afectado, tiene la obligación de mitigar (minimizar) su daño. Si no se toman medidas para mitigar los daños, cualquier reclamo que puedan tener puede verse desvirtuado.

En lugar de que cada propietario construya un muro separado para retener lo que ha llenado o excavado, generalmente es más práctico y económico construir un solo muro de contención. Por lo tanto, es aconsejable discutir amigablemente sus planes con sus vecinos.

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El costo de un muro de contención compartido

Cuando una de las partes se llena y el propietario adyacente excava, cada parte es responsable de acuerdo con la proporción en que el muro de contención soporta el relleno o la excavación. Por ejemplo, puede que un vecino llene 30 cm por encima del terreno natural y el otro vecino excave 70 cm del suelo. Entonces el vecino que llena es responsable del 30% del costo y el que excava es responsable del 70% del costo del muro de contención de 1 metro de altura.

¿Qué sucede cuando existe un muro de contención?

Hay un muro de contención existente que mi vecino ha erigido, pero quiero nivelar (rellenar) en mi propiedad (en el otro lado del muro de contención existente del vecino).

Muro de sostenimiento existente, aguas abajo

El vecino (A) que propone llenar (después de obtener la aprobación del desarrollo y / o dar aviso, si es necesario) es responsable del costo del muro de contención para mantener el relleno. El propietario A también tiene la obligación de garantizar que el muro de contención existente no esté sobrecargado. Esto puede requerir la excavación de pilares por debajo del nivel del muro de contención existente para mantener su integridad.

Si hay un muro de contención existente que mi vecino ha erigido, pero quiero nivelar (excavar) en mi propiedad (al otro lado del muro de contención existente del vecino).

Nuevo muro de sostenimiento, en terreno vecino arriba

El propietario (B) que busca excavar será responsable del costo del muro de contención para soportar la excavación que causó y también de cualquier costo para garantizar que el muro de contención anterior erigido por el propietario adyacente (A) tenga el apoyo adecuado.

Sin embargo, el muro de contención de relleno existente debería haberse construido para permitir algunas excavaciones en la propiedad contigua. Si esto no sucedió y se necesita trabajo de estabilización, B puede argumentar que A debería contribuir al costo de este trabajo.

¿Quién es responsable de mantener un muro de contención?

Cuando ambas partes se benefician de la existencia del muro de contención, entonces es razonable que ambas partes contribuyan al mantenimiento del muro de contención, siempre de acuerdo con la proporción del beneficio que reciben.

Sin embargo, con el tiempo y a medida que las propiedades cambian de manos, puede ser difícil saber cuál era el gradiente del nivel del suelo natural, quién lo alteró realmente y en qué medida. Si bien es posible que el municipio pertinente deba aprobar las reparaciones. NO es su función determinar la proporción de los beneficios y la consiguiente distribución de los costos.

Si la construcción del muro de contención se debe únicamente a un vecino que afecta el estado natural de la tierra, como en los ejemplos anteriores, entonces la parte que afecta el estado natural de la tierra es responsable de las reparaciones y el mantenimiento. Es decir, cada propietario es responsable de mantener el muro que lo beneficia.

El deber de minimizar los daños

Puede que sea responsabilidad de un propietario reparar un muro de contención, si un vecino está sufriendo pérdidas o daños por un muro de contención defectuoso o dañado. Así, ese vecino tiene la obligación de mitigar su daño o, de lo contrario, cualquier reclamo puede fallar.

Los límites y los muros de contención

Cuando se propone una sola pared

Hay casos en que se propone construir un solo muro de contención entre las propiedades en beneficio de ambos propietarios. Entonces, si los vecinos están de acuerdo, el muro puede cruzar el límite. Los costos se distribuyen de acuerdo con el beneficio recibido.

Cuando hay dos paredes

Si NO hay acuerdo entre vecinos, o si ya existe un muro de contención, entonces se debe construir un muro únicamente en la propiedad de la persona requerida para construir el muro. No es solo la pared visible la que debe estar en la propiedad del constructor; las zapatas y cimientos tampoco deben entrar en la propiedad del vecino.

Muro de contención del lado equivocado

Puede que se haya construido un muro de contención en el lado equivocado del límite. Es el caso cuando un promotor o desarrollador ha construido propiedades contiguas. Entonces, surgen dos problemas: quién es responsable de mantener el muro y la invasión.

Independientemente del lado del límite que se encuentre el muro, el propietario que recibe el beneficio del muro es responsable de su mantenimiento. En el ejemplo a continuación, el propietario B sería responsable del muro incluso si se hubiera construido con la posición límite 2 (en la propiedad del vecino).

Posición del límite con respecto a la ubicación del muro de contención

Si las zapatas del muro de contención van a la propiedad del vecino, esto también es una invasión. La ley prevé el ajuste de los límites o la compensación cuando los muros invaden terrenos contiguos. Los vecinos pueden negociar para resolver el problema.

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El muro de contención limita con un terreno fiscal

Si el muro de contención propuesto está en el límite del terreno municipal, entonces todo el muro, incluidas las zapatas, deben estar en su terreno y no en la propiedad pública, fiscal o municipal.

Trabajo de emergencia

En algunos ayuntamientos se permite que se realicen órdenes de emergencia. Ciertamente, si un técnico del municipio determina que existe una amenaza para la seguridad. De hecho, que surge de la condición de un muro de contención o una excavación.

Por lo general solo considerará la posibilidad de emitir una orden de emergencia en casos extremos. Además, si existe alguna duda sobre de quién es la responsabilidad del trabajo, se notificaría a ambos propietarios de la tierra. Luego, NO es el papel de la municipalidad decidir de quién es la responsabilidad de realizar el trabajo.

Disputas

Las siguientes son disputas vecinales que surgen bajo el derecho común de molestias:

  • Quién es responsable de construir un muro de contención.
  • Cuál es responsable de cualquier daño causado por la falta de apoyo a la tierra después de que el estado natural de la tierra ha sido alterado.
  • Quién es responsable de reparar un muro de contención.
  • Como es el reparto de costos al construir o reparar un muro de contención.

En general los municipios NO pueden resolver disputas sobre la distribución de costos al construir o reparar un muro de contención. Además NO nos dicen quién es responsable de construir o reparar un muro.

A la vez, los ayuntamientos NO requieren reparaciones en los muros de contención, excepto en casos realmente urgentes. El papel de la administración es considerar casos de muros de contención donde se requiere aprobación y permisos de obra. Finalmente, para asegurar que las especificaciones se cumplan con los estándares apropiados.

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Comentarios

Ian H. (Cuenca): «Llevo años reclamando al ayuntamiento que repare el muro de contención de mi calle. El muro está en muy mal estado y las lluvias lo están deteriorando aún más. Es una cuestión de seguridad y ya es hora de que se tomen medidas.»

Adrián M. (Jerez de la Frontera): «Estoy muy preocupado por el estado del muro de contención de mi propiedad. Las últimas lluvias han sido muy intensas y han provocado que el muro se agriete aún más. Temo que se caiga y cause daños a mi casa o a la de mi vecino.»

Iria R. (Oviedo): «¡URGENTE! El muro de contención de mi casa está a punto de derrumbarse. Las lluvias han provocado grandes grietas y el terreno está muy desnivelado. ¡Hay peligro de que se caiga sobre la casa de mi vecino!»

Tenga en cuenta que lo que se mide es la diferencia general en el nivel del suelo. Si dos o más muros de contención (cada uno de menos de un metro de altura) se usan juntos en forma escalonada, la diferencia general en el nivel del suelo debe ser menor de un metro; de lo contrario serán necesarios los permisos.
Ferran Gomez | ingeniero
Cualquiera de las partes puede alterar el estado natural de su tierra, pero con esta capacidad viene la obligación de mantener la tierra natural adyacente en su lugar. Por ello existen los muros de contención.
Alberto Comas | ingeniero
Cuando ambas partes se benefician de la existencia del muro de contención, entonces es razonable que ambas partes contribuyan al mantenimiento del muro de contención, siempre de acuerdo con la proporción del beneficio que reciben.
Judith Algarves | arquitecta

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