Qué arreglar antes de vender
7 mejoras que son imprescindibles
Teniendo en cuenta el gasto que supone mudarse a un nuevo hogar, no es de extrañar que sea reacio a invertir dinero en las reparaciones de la casa que deja atrás. Al fin y al cabo, ha aprendido a vivir con la manilla del váter que hay que sacudir y la toma de corriente que no funciona desde hace una década. Los nuevos compradores tendrán que aceptar las peculiaridades de tu casa.
Probablemente no lo hagan. De hecho, esos pequeños (y a veces grandes) problemas de reparación que ha tolerado pueden disuadir a los compradores de hacer una oferta o incluso dar lugar a una tasación baja que puede acabar con el acuerdo.
Si volvemos a estar en el mercado porque tenemos estos problemas de reparación, cualquier otro comprador que venga a comprar nuestra propiedad querrá que se solucionen estos problemas.
Las operaciones de venta que se caen por problemas de reparación y tasación ocurren más a menudo de lo que se piensa. Se informa que el 23 por ciento de las ventas de propiedades se cayeron debido a la inspección de la casa y los problemas ambientales.
Otro 14 por ciento no se llevó a cabo debido a problemas de tasación. Eso es un total de 37 por ciento de las ventas terminadas relacionadas con un problema de reparación que el vendedor podría haber abordado antes de poner a la venta la propiedad.
Problemas más comunes que hicieron fracasar la venta de una vivienda
En muchas comunidades, la ley le obliga a notificar a los posibles compradores los problemas de reparación, y es probable que le pidan que los haga antes de la venta. Lo mismo ocurre incluso con aquellas reparaciones que no sabe que necesita.
Una vez que haya aceptado una oferta, el comprador contratará a un inspector de viviendas que encontrará un gran número de problemas de reparación o mantenimiento. El comprador le pedirá que haga esas reparaciones o que acepte una oferta más baja.
Es importante señalar que hacer una oferta más baja no siempre es una opción para el comprador. Los compradores que ponen la cantidad mínima de dinero de entrada, tienen menos fondos disponibles para hacer las reparaciones.
Estos compradores buscan propiedades listas para mudarse, de modo que puedan incluir los costos de las reparaciones en su hipoteca en lugar de pagarlas de su bolsillo.
Si no quiere perder, lo mejor es asegurarse de que su casa está en plena forma.
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Eduardo (Igualada)
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La pregunta es: ¿Qué reparaciones debe hacer antes de poner su casa en venta?
No hay dos casas iguales, tanto si la suya es única como si forma parte de una urbanización de tipo cookie-cutter. Esto significa que su casa va a tener su propio conjunto de problemas de reparación para abordar. Entonces, ¿cómo encontrar los problemas de reparación que podrían arruinar la venta de su casa?
La respuesta: investigue las áreas problemáticas más comunes que encuentran los inspectores de viviendas.
Estas áreas problemáticas son:
- Cableado defectuoso.
- Mala nivelación y drenaje.
- Problemas en el techo.
- Problemas en los cimientos.
- Mal mantenimiento.
- Fontanería defectuosa.
- Problemas de climatización.
Cableado defectuoso
Los problemas eléctricos son muy preocupantes, ya que provocan más de 51.000 incendios eléctricos al año. Las soluciones a los problemas eléctricos van desde arreglos sencillos y económicos hasta costosos cambios de cableado. El costo de re – cablear una casa de 120 m2 supera los $/€ 10.000 de media.
Por suerte, esto casi nunca es un requisito. Incluso las casas construidas con cableado de aluminio poco seguro durante los años 60 y 70 están protegidas por el código actual y no necesitan ser reemplazadas.
Lo más probable es que los trabajos eléctricos que necesite sean de menor envergadura, como:
- La falta de tuercas y regletas para cables.
- Cajetines y cajas de conexión abiertas o dañadas.
- Cables deshilachados.
- Interruptores, enchufes y tomacorrientes defectuosos.
Un electricista cualificado puede encargarse de estos trabajos, que le costará una media de $/€ 50 a $/€ 75 por hora, más el costo de los materiales.
Otra reparación eléctrica costosa con la que se puede encontrar es si su disyuntor no cumple con las necesidades de amperaje de su casa. Se aconseja 100 amperios, sin embargo, las casas más grandes pueden necesitar un disyuntor de 200 amperios. El reemplazo del disyuntor puede costar desde $/€ 500 hasta más de $/€ 2000.
Nivelación deficiente y drenaje
En términos sencillos, la nivelación y el drenaje se refieren a la forma en que el agua, como la procedente de la lluvia o la nieve derretida, se aleja de su casa. Esto abarca:
- Los canalones de la lluvia.
- Las tuberías bajantes.
- La forma en que el césped se inclina para dirigir el agua hacia los desagües.
Los canalones obstruidos, las bajantes que no dirigen el agua lejos de la casa, las manchas de agua en el sótano y la tierra esponjosa alrededor de los cimientos son señales de que tiene problemas en esta área que deben ser resueltos.
Estos arreglos pueden ser tan sencillos como limpiar los canalones o añadir extensiones de bajantes y rejillas de canalones para evitar atascos.
Si sus problemas de drenaje son causados por un patio sin pendiente o pendiente inversa, tendrá que considerar la posibilidad de volver a nivelar su césped. Un proyecto que cuesta un promedio de $/€ 1600 hasta $/€ 4500.
Si hace tiempo que no revisa su situación de nivelación y drenaje, es posible que el drenaje deficiente haya provocado problemas más graves en su techo o en su cimentación.
Problemas en el techo
Los canalones obstruidos provocan que el agua que sale del techo retroceda y se acumule en los bordes. Esto puede provocar daños por el agua en las tejas y baldosas, y la putrefacción de la madera en las tablas de las impostas, los aleros y los voladizos.
Su techo también puede sufrir otros daños, como tejas / baldosas curvadas causadas por el sol, tormentas que arrancan partes del techo en algunos puntos, o tapajuntas dañados alrededor de las aberturas de ventilación. Si deja estos daños sin reparar durante mucho tiempo, acabará necesitando un techo nuevo.
Dependiendo del tipo de techo, un techo nuevo puede costar entre $/€ 4.000 y $/€ 12.000. Sin embargo, si tiene una pequeña filtración de agua en su casa durante las tormentas, no asuma automáticamente que necesita un techo nuevo. Lo más probable es que pueda arreglar los problemas de tu techo sustituyendo las juntas, las baldosas y las tejas dañadas, y le costará una media de $/€ 600 por un techador cualificado y los materiales.
Cimentación deficiente
El drenaje inadecuado alrededor del exterior de su casa es una de las varias causas que pueden conducir a problemas de cimentación, tanto menores como graves. Si tiene suerte, los problemas de cimentación de su casa serán menores, causados por el asentamiento natural de una casa con el tiempo.
Sin embargo, las reparaciones básicas de los cimientos pueden ser costosas, ya que rellenar una sola grieta puede costar entre $/€ 800 y $/€ 1.500. Y eso sin contar con los costos adicionales, como el levantamiento de los cimientos y los honorarios de un ingeniero estructural para evaluar los daños.
Si su casa tiene problemas graves de cimentación, lo más probable es que ya haya visto señales de los daños. Algunos signos de problemas de cimentación son:
- Suelos notablemente inclinados.
- Ventanas y puertas que no cierran bien.
- Grietas en sus paredes interiores.
- Huecos por encima de los armarios.
- Rajaduras visibles en los cimientos exteriores.
En el peor de los casos se acaba pagando más de $/€ 10.000 o más, y estas reparaciones son vitales. Unos cimientos muy dañados ponen en peligro la integridad estructural de toda la casa, lo que puede hacer que sea casi imposible venderla si no se repara.
Mantenimiento defectuoso
Estos problemas estéticos pueden parecer menores:
- Pintura descascarada.
- Alfombras desgastadas.
- Baldosas dañadas.
- Pavimentos agrietados.
Pero existe la posibilidad de que hagan fracasar su venta. Esto es especialmente cierto si su comprador tiene un préstamo, pues hay bancos que tienen un estándar de evaluación más alto que los préstamos convencionales.
Dar a su casa una mini-renovación facial también tiene la ventaja añadida de hacer su propiedad más atractiva para los compradores.
Los primeros arreglos cosméticos a considerar una nueva capa de pintura y reemplazar la alfombra si es más de cinco a siete años de edad.
También debería arreglar cualquier daño menor, como sustituir las baldosas rotas y asegurar los pasamanos sueltos.
Si su cocina y sus baños son antiguos, puede darles un aspecto renovado con unas cuantas mejoras económicas, como nuevos apliques de luz, grifos y tiradores de armarios.
Sin embargo, no gaste más de unos pocos cientos en actualizaciones para hacer su casa más atractiva, ya que es poco probable que vea el retorno de esa inversión.
Estas actualizaciones aumentan el atractivo, pero no el valor del filete. Puede que los compradores se sienten atraídos por la propiedad porque tiene actualizaciones cosméticas, pero no necesariamente van a pagar más dinero por ellas.
Reparaciones en la fontanería de la casa
Si tiene una fuga de agua en su casa y no está lloviendo afuera, entonces probablemente tiene un problema de plomería. Y si tiene un problema de fontanería, va a tener daños por agua.
Los daños causados por el agua son especialmente preocupantes porque la humedad puede dar lugar a problemas mayores, como el moho y la podredumbre seca.
El costo de la reparación de los daños causados por el agua depende de una serie de factores, como el origen del agua, el tamaño de la zona dañada y el tiempo que ha pasado desapercibido el daño.
Aparte de los daños causados por el agua, los problemas de fontanería van desde reparaciones menores, como fugas en grifos o inodoros, hasta tuberías dañadas que deben ser sustituidas.
Algunas fugas pueden solucionarse de forma bastante económica sustituyendo piezas desgastadas, como las arandelas de un grifo o el anillo de cera de un inodoro.
Los problemas más complejos, como el desatasco de desagües o la sustitución de tuberías, requieren los servicios de un fontanero con licencia, que cuesta entre 70 y 125 dólares la hora.
Problemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado
No se puede vender en pleno invierno una casa con una calefacción que no funciona, y por eso es tan importante asegurarse de que el sistema de calefacción, ventilación y aire acondicionado estén en buenas condiciones. Una nueva unidad de HVAC puede costar entre $/€ 4.000 y $/€ 11.000, incluida la instalación, por lo que es un gasto que debe evitar si puede.
Si su sistema está funcionando de manera ineficiente o no está funcionando actualmente, eso no significa necesariamente que necesite uno nuevo.
Un técnico cualificado puede hacer reparaciones en su unidad de HVAC. Solo tiene que estar preparado para el gasto, ya que pagará una tarifa fija por la llamada de servicio, más los honorarios adicionales por cualquier reparación o piezas necesarias.
Aparte de la ventilación proporcionada por su unidad de HVAC, es probable que su casa tenga ventilación adicional. Esto incluye los ventiladores de la cocina y el baño, así como las rejillas de ventilación del ático para evitar el sobrecalentamiento.
Si una inspección de la vivienda indica que la ventilación es deficiente, puede solucionarse con una ventilación adicional en el ático o, simplemente, eliminando las obstrucciones de las rejillas de ventilación existentes.
Conclusiones
Ahora que sabe lo que debe buscar, ¿cómo puede detectar estos problemas en su propia casa? A menos que el problema sea obvio, lo más probable es que su ojo inexperto no sea capaz de encontrar todas las necesidades de reparación.
Una forma de saberlo con seguridad es realizar una inspección previa de su casa, para poder arreglar los problemas más importantes antes de poner la propiedad en venta.
Una vez que haya recibido el informe de inspección, lo mejor es revisar los resultados con un técnico. Con su conocimiento del mercado actual y su experiencia en la evaluación de informes de inspección de viviendas, un técnico especialista está bien equipado para aconsejarle sobre qué reparaciones deben realizarse antes de poner la casa en venta y cuáles pueden incluirse en la venta.
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