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Reclamos por defectos de construcción del edificio

Por lo general, el comprador en una comunidad o consorcio de propietarios, en un edificio, buscará la garantía de derecho común de adecuación y comercialización, para reclamos por defectos de construcción.

Reclamos por defectos de construcción en el edificio

El comprador alegará específicamente que el apartamento o unidad NO cumplen con los códigos de construcción y zonificación. También que la construcción no se completó de manera profesional.

Asimismo, que los planos y las especificaciones no eran adecuados o simplemente porque las instalaciones NO son aptas ni habitables.

Sin embargo, la garantía legal implícita de aptitud y comercialización, que se entrega al promotor y al constructor, hasta el comprador de la unidad, puede ser una de las herramientas legales más poderosas.

La elección entre el derecho consuetudinario y las garantías legales no se excluyen mutuamente. A su vez, los beneficios y las cargas sí contrastan. Ya que la garantía legal se extiende por un período finito a partir de una fecha. Mientras que la garantía de derecho común no lo hace.

La garantía legal no puede ser anulada o rechazada por contrato, mientras que la garantía de derecho común puede. Ciertamente, la garantía legal se extiende desde el desarrollador, el constructor y todos los proveedores. Mientras que la garantía de derecho común se extiende solo desde el promotor.

La diferencia de la garantía de ley común, la garantía legal, no está restringida a los primeros compradores. Si no que incurre en beneficio de cada propietario y sus sucesores.

En un mercado de bienes raíces frío, los promotores pueden intentar obtener una ventaja al proporcionar garantías específicas. Casi creando así un punto de venta y un mayor incentivo para sus prospectos.

En tales circunstancias, el promotor puede ampliar el alcance de ley común y las garantías legales. Concretamente, estas garantías expresas son vinculantes para el promotor. Y también crean una ruta clara para los compradores de unidades y apartamentos en el edificio. Así, para exponer al promotor a la responsabilidad cuando hay defectos de construcción.

Negligencia frente a reclamos por defectos de construcción

Además del derecho consuetudinario y las garantías legales, existen otras causas alternativas de acción disponibles para los compradores de apartamentos en el edificio. Que por lo tanto, se encuentran luchando y con quejas por defectos constructivos.

La negligencia es uno de esas pegas. Puede que los compradores remotos tengan derecho a demandar al constructor que construyó el edificio. Ciertamente, por el incumplimiento de la norma de cuidado razonable. A la vez para salvaguardar a aquellos que posiblemente estén en peligro.

Aunque se requieren pruebas de negligencia en contraste con la reclamación de garantía. Luego las reclamaciones por negligencia tienen distintas ventajas para el comprador de la unidad.

Los estatutos

Los estatutos son flexibles y permiten más tiempo para descubrir fallas y reclamar por defectos constructivos. Todavía la negligencia puede asignarse a los profesionales del diseño, arquitectos e ingenieros, contra los cuales una  garantía no prevalecería habitualmente. Finalmente, el profesional del diseño tendrá una responsabilidad razonable en cuanto al diseño.

Curiosamente, la negligencia por lo general no se puede mantener contra un constructor después de que el  haya completado la construcción del edificio. Así como también, haya entregado el apartamento a los propietarios y la unidad haya sido aceptada por los propietarios.

Asimismo los tribunales han reconocido una excepción cuando los defectos de construcción están latentes, y no pueden ser descubiertos por una inspección razonablemente cuidadosa.

Los estatutos del edificio para reclamar por defectos constructivos, latentes, no comienzan a ejecutarse hasta que se descubren las fallas. Esto tiene el efecto práctico de extender la vida útil de los defectos de construcción.

En el caso de que la garantía haya caducado, permite que una acción por negligencia se registre cuando la garantía ya no está disponible.

Sin embargo, las acciones al reclamar por defectos constructivos latentes, generalmente deben iniciarse dentro de los diez años posteriores de la fecha de posesión real por parte del propietario, o la posible reclamación caducará.

Una advertencia: el estatuto de limitaciones por tal negligencia relacionada con defectos latentes comienzan a ejecutarse cuando se descubren los defectos de construcción. Además debería haberse descubierto con una diligencia razonable, esto puede acortar considerablemente la vida de una demanda por negligencia.

Defensa frente a quejas por defectos

Una vez que se hacen las reclamaciones, se pueden contrarrestar de manera predecible. Ciertamente con las alegaciones de que el consorcio del edificio o el propietario de la unidad no realizaron los trabajos de mantenimiento del edificio, de rutina. O también que el constructor no se adhirió a los códigos y normas de construcción vigentes en el momento de la construcción.

Los contratistas y promotores argumentarán que el edificio cumple con todos los requisitos contractuales. También que cualquier desviación es mínima y no afecta el valor de la unidad.

Los reclamantes pueden esperar ser acusados de no mitigar sus daños o, una acción por negligencia. Asimismo que son comparativamente negligentes al no inspeccionar. Tampoco mantener las instalaciones del edificio.

Debido a que la determinación de los reclamos por defectos de construcción o es clara ni fácil. Globalmente, todas las partes involucradas en la promoción, construcción, venta o compra de un departamento en una comunidad de propietarios, harían bien en anticipar lo peor.

La inevitabilidad de las reclamaciones debe alentar una redacción más cuidadosa y. También un análisis de los contratos en la parte delantera. Casi con la esperanza de minimizar el alcance de los malentendidos que parecen producirse.

Finalmente, mejor prevenir que lamentar.  Tal como lo expresa un axioma que vale la pena prestar atención.

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Ferran Gomez | ingeniero

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