Cómo vender una casa que necesita obras sin una reforma completa
Cuando su casa necesita obras, y muchas, puede ser intimidante ponerla en el mercado sin invertir en un montón de mejoras de lujo.
Cuando llega el momento de vender, por una u otra razón, es fácil sentirse como el patito feo del barrio: la casa vieja con los suelos viejos, el patio en mal estado, lo que está roto y lo que NO. Pero seamos sinceros, no todo el mundo tiene el tiempo o el dinero para arreglar su casa.
La buena noticia es que no es imposible vender una casa que necesita arreglos a un precio decente, y no hay que hacer grandes renovaciones para lograrlo. De hecho, no siempre es inteligente hacer una tonelada de trabajo de revisión en una propiedad. Puede que ni siquiera sea necesario poner ese nuevo suelo o actualizar las encimeras y los armarios.
“Personalmente, lo desaconsejo en este momento del mercado», dicen los especialistas. Lo más probable es que el nuevo comprador venga y lo cambie. Si pone alfombra, van a querer madera dura y así sucesivamente.
Cuando se trata de vender una casa de segunda mano, NO se trata de intentar que parezca perfecta.
Se trata de vender las características que tiene, el plano y la posible casa de ensueño que se esconde tras los defectos. Mientras no haya problemas estructurales o de seguridad de los que preocuparse, estará en buena forma.
Consejos rápidos para el éxito
Conozca su grupo de compradores.
- ¿Quién va a comprar su casa en ruinas? (¿Un inversor? ¿Un cazador de gangas?)
- Limpie el atractivo de su jardín delantero y elimine el desorden del exterior.
- Realice pequeñas actualizaciones en la casa (arregle puertas rotas, calafatee, etc.).
- Infórmese (e informe a los compradores) sobre los préstamos para reformas.
- Destaque las características sorprendentes que ya tiene su casa.
- Asegúrese de que el precio de la casa es el adecuado.
A diferencia de los compradores que sólo quieren algo llave en mano, las personas que compran casas de segunda mano ven el potencial por encima de la perfección. Están dispuestos a trabajar en una propiedad, ya sea para ganar dinero, para crear un patrimonio, o para tener la oportunidad de diseñar exactamente lo que quieren.
No vamos a tratar de engañar a usted y decir que todo el mundo ama a un fixer-upper. O sea una casa que no está en buen estado, que alguien compra con la intención de trabajar en ella, mejorarla y aumentar su valor. Ciertamente no es para todos. Sin embargo, hay tres tipos de compradores dispuestos a dar el salto y arremangarse para mejorar y renovar.
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Compradores: Flippers
Los más obvios son los flippers o inversores. Compran casas a precios bajos (a menudo en subastas), las renuevan y luego pretenden venderlas a precios altos. Lo mejor es que verán los defectos de su casa a través de la lente del potencial.
Si un flipper está interesado en su propiedad, asegúrese de hacer primero una de las siguientes cosas:
- Póngase en contacto con un agente inmobiliario para averiguar el valor de su casa. Un agente podrá realizar un análisis comparativo del mercado (ACM) de propiedades vendidas recientemente similares a la suya en cuanto a tamaño, ubicación y estado para obtener una imagen precisa del precio. De este modo, sabrá si le están haciendo una oferta baja y podrá marcharse antes de que sea demasiado tarde.
- O bien, contacte con una inmobiliaria integral, que recopila algunos detalles sobre su propiedad y se pone en contacto con los compradores interesados en su nombre. Allí le presentarán una oferta en efectivo junto con una estimación de lo que podría alcanzar en el mercado abierto para que tenga un buen punto de referencia.
A los compradores les gustan las cosas baratas, pero eso no significa que usted tenga que conformarse si no hacen una oferta por el valor real. Recuerde que su casa necesita obras, pero eso no le hace estar desesperado.
Compradores: Cazadores de ofertas
El siguiente es el comprador que quiere vivir en un lugar, un barrio o una parte de la ciudad concretos, pero que no puede permitirse los precios medios de esas zonas. Para ellos, la compra de una vivienda de segunda mano es su entrada en esos barrios de primera categoría. Están dispuestos a invertir en una propiedad que necesita ser renovada solo por su ubicación en el mapa.
Mientras que algunas personas sólo quieren casas llave en mano, fin de la historia, el cazador de ofertas está dispuesto a comprar la casa fea por dos razones.
- En primer lugar, están contentos de encontrar algo que pueden pagar en la zona que quieren.
- En segundo lugar, al comprar una casa que necesita obras y arreglando, entienden que pueden hacer mejoras con el tiempo y construir la equidad en el camino.
Compradores: Remodeladores de casas que necesitan arreglos
El tercer tipo de comprador es el que tiene el dinero, pero no ha podido conseguir una casa en la zona que desea con las características que quiere. Y no es porque no la hayan encontrado. Probablemente han encontrado la casa de sus sueños varias veces, solo para que se la quiten de las manos cada vez.
En los barrios más codiciados también hay mucha competencia. La gente espera meses para encontrar una casa en una subdivisión que se contrata en cuestión de horas. Ser capaz de salir de esa caja en la que todo el mundo está esperando a que aparezca un listado es ser capaz de conducir tu propio destino.
La compra de una casa en ruinas, que necesita obras, ofrece a los compradores un borrón y cuenta nueva y una invitación a diseñar la vivienda que no han podido encontrar, o que han encontrado pero por la que siguen pujando más. Así es como se vende una casa que necesita trabajo y obras.
Ahora que conoce un poco mejor a sus compradores potenciales, hay algunas estrategias sencillas que puede utilizar para hacer que su propiedad sea más atractiva para ellos. Si aprende lo que tiende a intrigarles y lo que les desanima, contribuirá en gran medida a la venta de su propiedad.
Comience con algunos proyectos sencillos que también son asequibles.
Pedir presupuesto para reparar una casa recién comprada
Limpie el jardín y elimine el desorden
Se menciona el paisajismo como una de las mejores cosas que puede hacer para causar una buena primera impresión. No se trata de añadir un jardín, sino de limpiarlo. No hace falta gastar mucho dinero en un costoso diseño paisajístico. Simplemente limpiar las malas hierbas, cortar el césped y plantar unas cuantas macetas puede hacer maravillas.
El paisajismo y el atractivo de la acera pueden influir directamente en el valor de tu casa hasta en un 12%. Se encontró que la mayoría de los expertos en bienes raíces estiman que las casas bien ajardinadas valen entre un 3% y un 10% más que las casas sin jardinería.
Por lo tanto, un día de trabajo en el jardín puede significar más dinero en su bolsillo incluso antes de ocuparse del interior. Si su patio delantero es solo de tierra, añadir grava es una forma asequible de aumentar el atractivo de la acera. Gastará entre 250 y 700 en grava, pero si le ayuda a aumentar el valor de su casa entre un 3% y un 12% más, merece la pena.
El desorden en el interior
El desorden en el interior de tu casa tiene un impacto similar. Se quiso saber dónde pasan más tiempo los compradores potenciales mirando el interior de las casas y se descubrió que el 95% de los compradores potenciales van directamente a las ventanas para ver las vistas. Eso significa que las ventanas y los alféizares sucios podrían dar a los compradores una mala impresión desde el primer momento.
Mientras tanto, solo el 15% de la gente le dio a los suelos más que una mirada rápida.
Una limpieza profunda puede agregar casi € 1904 / $us 2000 en valor de reventa gracias a la buena impresión que una casa brillante hace con los compradores. Mientras que es más probable que se equilibre o pierda dinero en actualizaciones más grandes de la cocina y el baño.
Así pues, si quiere vender y su casa necesita obras, su casa NO necesita unas instalaciones totalmente nuevas, pero sí debe estar limpia. La suciedad y el desorden pueden impedir que los compradores hagan una oferta mucho antes que algo como un suelo imperfecto o unas encimeras anticuadas.
Pequeños cambios para una casa que necesita obras
Ya sea porque no puede permitirse hacer grandes renovaciones o porque no tiene tiempo, NO es necesario hacerlo en un mercado saturado. ¿Pero los arreglos más pequeños? Se recomienda a los vendedores que dediquen tiempo y esfuerzo. Definitivamente vale la pena el tiempo y el dinero del vendedor para hacer las [actualizaciones] más pequeñas si pueden.
Siempre hemos dicho a los clientes que un comprador necesita el doble de dinero para hacer las mismas reparaciones que podría hacer el vendedor. Piénsalo así: cuanto menos repare, más capital tendrá que ceder para que la casa merezca la pena. Las pequeñas reparaciones incluyen, entre otras, las siguientes:
- Jardinería.
- Parchear agujeros.
- Limpieza a fondo de bañeras y lavabos manchados.
- Arreglar puertas y bisagras rotas.
- Arreglar tuberías con fugas.
- Añadir calafateo nuevo donde esté desgastado o faltante.
- Limpiar o sustituir la lechada / borada.
- Sustituir los pomos y tiradores de los armarios.
- Tratar las manchas de la alfombra.
Mencione los préstamos para renovar casas que requieren arreglos
Los préstamos de renovación pueden ser una de las herramientas más útiles a la hora de vender su casa de segunda mano que necesita obras. Si los compradores optan por esta vía, incluirán los costes de renovación previstos en el importe total del préstamo. En lugar de comprar una casa de segunda mano y luego pagar las mejoras por separado, los compradores pueden obtener la aprobación de una cantidad de préstamo más alta y recibir ese dinero en fases para pagar las renovaciones más grandes.
Hay advertencias. La puntuación crediticia del comprador tiene que comprobarse y, dependiendo del programa, puede que tenga que poner una determinada cantidad de dinero de entrada. Sus renovaciones suelen tener que ser aprobadas por un asesor del banco que se asegura de que tienen capacidad financiera en función del valor proyectado de la vivienda. Es decir, no prestarán € 238095 / $us 250000 para una casa que solo se valorará en € 190476 / $us 200000 . Los compradores también tendrán que demostrar que han realizado las reformas.
Pero, ¿cómo beneficia esto al vendedor exactamente? Trabaje con su agente inmobiliario para asegurarse de que su anuncio incluya información sobre los préstamos para reformas. De este modo, los compradores potenciales sabrán que deben hablar de ello con su agente inmobiliario y otros agentes inmobiliarios sabrán que deben informar a sus compradores.
Incluya frases como:
- “Es una gran ubicación, solo se tendrá que arreglar la planta alta de la casa.”
- “Podría ser la casa de sus sueños con solo unas pocas mejoras.”
Destaque las características de su casa
Cuando se trata de eliminar el desorden, meterlo en armarios y alacenas NO es la solución, porque el espacio de almacenamiento es una característica de venta. Se descubrió que el 80% de los compradores se fijan en estos espacios de almacenamiento, mientras que el 85% de los compradores quieren ver un amplio espacio de almacenamiento en el garaje de una casa.
Probablemente no les interese ver las baratijas que ha acumulado a lo largo de los años. ¿Pero un armario de tamaño decente en el pasillo? Eso es algo que pueden aceptar.
La realidad es que los compradores pueden cambiar el suelo y otros detalles de estilo en el futuro. Si les gusta el plano de la casa y la aman por lo que es, es más probable que den el salto. Por lo tanto, comercialice su casa basándose en sus mejores características.
Eso significa que su anuncio debe describir cosas como:
- El tamaño de los armarios.
- La suite principal.
- Una chimenea.
- Un patio.
- El almacenamiento.
- Espacios diáfanos abiertos.
- Grandes vistas.
- Una oficina en casa.
- Grandes ventanas para la luz natural.
- El espacio del garaje.
- El barrio y los parques.
- La existencia de escuelas.
Cuando se trata de vender a un fixer-upper (reparadores de casas) muchos compradores dicen, puedo hacer esto, podemos cambiar eso, podemos poner azulejos aquí. Ya están creando la equidad del sudor y la planificación antes de la compra.
Poner el precio adecuado a una casa que necesita obras
Una vez más, la venta de una casa que necesita reparaciones NO consiste en intentar que la casa parezca perfecta y venderla como algo que no es. Por lo tanto, incluso una vez que se haya limpiado y esté lista para la venta, no sobrevalore la casa.
Si el dinero no está ahí, no está ahí. Sin embargo, aunque tenga que ceder parte de su patrimonio, tampoco debe subestimar el precio de su casa.
Con la ayuda de su técnico especialista, calcule cuál sería el valor de su casa si fuera remodelada. Un experto puede evaluar los precios de las viviendas cercanas para ayudarle a calcular.
A continuación, enumere y calcule el coste de las mejoras necesarias para que su casa esté en esas condiciones:
- ¿Qué mejoras son necesarias?
- ¿Cuáles puede permitirse hacer usted mismo?
- ¿Cuáles dejará en manos del comprador?
Lo que tenga que absorber el comprador debe restarse del valor de la casa.
Así pues, no descarte todavía su casa de segunda mano. Si su casa necesita obras, con un poco de cariño, algunos artículos de limpieza, un buen técnico especialista en trabajos de preparación y un agente inmobiliario, probablemente se venderá más rápido de lo que espera, aunque necesite un poco de trabajo extra.
